매물 유형: 아파트
분석 번호: 2868
종합 리스크 점수: 45점
대상 매물은 42년 경과된 재건축 연한 도달 아파트로, 주례역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 주변에 다수의 재개발 및 산업단지 재생 사업이 진행 중이어서 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다. 다만, 인근 신규 공급 예정 물량이 존재하며, 지역 인구 감소 추세는 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.
제시 매매가 2억 1,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 1억 7,746만 원 ~ 최고 1억 7,746만 원) 대비 상회하는 수준입니다. 이는 단지의 재건축 가능성 및 역세권 입지 등 미래 가치가 일부 선반영된 것으로 해석될 수 있습니다.
선별된 비교사례는 2026년 4월 주례동에서 거래된 61.02㎡ 아파트 매매 건으로, 1억 2,800만 원에 거래되었습니다. 전용면적 기준 평당가는 693만 원입니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지, 동일 층(3층)에 위치하여 유사도가 높습니다. 시점 보정 계수는 1.000으로 시점 변동에 따른 보정은 없었으며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수 또한 1.000으로 유사한 조건으로 판단되었습니다. 최종 보정 후 대입 총액은 1억 7,746만 원입니다.
대상 매물은 주례역 도보 6분 거리의 역세권 입지를 갖추고 있으며, 42년 경과된 건물로 재건축 가능성이 높아 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 주변에 주례여자중학교 등 학군이 형성되어 있고, 좋은삼선병원 등 생활 편의시설 접근성도 양호합니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량과 지역 미분양 현황은 단기적인 투자 리스크로 작용할 수 있습니다.
준공 42년으로 재건축 연한에 도달하여 재건축 가능성이 매우 높습니다. 건축물대장상 용적률 정보는 미등록이나, 법정 상한 용적률 250%를 고려할 때 용적률 갭이 존재할 경우 개발 잠재력이 더욱 커질 수 있습니다. 주변 주례동 54-9번지 일원 가로주택정비사업, 주례3 재개발사업 등 다수의 정비사업이 진행 중이어서 재건축 추진에 긍정적인 환경입니다.
부산 사상구는 매매가격지수 하락 및 인구 감소 추세에도 불구하고, 전세가격지수 상승과 활발한 거래량을 보이고 있습니다. 특히 사상재생사업지구, 덕포동 한일시멘트부지 지구단위계획 등 대규모 개발 호재가 많아 장기적인 관점에서 지역 가치 상승이 기대됩니다. 대상 매물은 재건축 연한 도달 및 역세권 입지를 바탕으로 미래 성장 잠재력이 높으나, 인근 신규 공급 물량과 지역 미분양 추이는 지속적인 모니터링이 필요합니다.
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