매물 유형: 아파트
분석 번호: 2869
종합 리스크 점수: 62점
대상 아파트는 준공 30년이 도래하여 재건축 연한에 도달했으며, 냉정역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 인근에 다수의 재개발 및 산업단지 재생 사업이 진행 중으로 지역 활성화 및 주거 환경 개선이 기대됩니다. 다만, 높은 용적률로 인한 재건축 사업성 저하 가능성과 인구 감소 추세는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.
제시가 2억 500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 9,925만 원에서 2억 3,499만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 하단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 가격적 메리트가 있을 수 있음을 시사합니다.
선별된 8건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 거래로 유사도 점수가 높습니다. 특히 1~3번 사례는 층수까지 유사하여 100점의 유사도를 보였습니다. 4~8번 사례는 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 인접한 층으로 유사도가 높은 편입니다. 시점 보정은 최근 0~5개월 이내의 거래를 반영하여 시장 변화를 충분히 반영했습니다. 사례 #1(2026.5 거래, 11층)은 2억 3,500만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 2억 3,499만 원으로 환산되었습니다. 사례 #8(2026.3 거래, 18층)은 2억 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 1억 9,925만 원으로 환산되었습니다. 이처럼 동일 단지 내에서도 층수 및 시점에 따라 가격 편차가 존재함을 알 수 있습니다.
대상 아파트는 냉정역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 1206세대의 대단지로 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 준공 30년으로 재건축 연한에 도달했으나, 높은 용적률로 인해 재건축보다는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성을 검토해볼 수 있습니다. 인근 재개발 및 산업단지 재생 사업 등 지역 개발 호재는 장기적인 투자 가치에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
대상 아파트는 1996년 준공되어 재건축 연한 30년을 충족했습니다. 그러나 현재 용적률이 387.94%로 법정 상한 300%를 초과하고 있어, 재건축 사업성이 낮을 가능성이 큽니다. 용적률 갭이 -87.94%p로 나타나 재건축을 통한 사업 추진은 어려울 수 있으며, 대신 리모델링을 통한 가치 상승을 고려해볼 수 있습니다.
부산 사상구는 매매가격지수가 하락세를 보이고 있으나, 전세가격지수는 상승하고 매매수급동향 지수도 상승 전환하는 등 시장 회복의 신호가 보입니다. 인근에 '더샵 리오몬트' 1,305세대 신규 공급 예정 물량이 있어 단기적인 공급 부담은 존재하지만, 주례동 일원 재개발 사업 및 사상재생사업지구 재생 계획 등 중장기적인 지역 개발 호재가 풍부하여 지역 가치 상승 잠재력은 높습니다. 냉정역 역세권 입지와 대단지라는 장점을 바탕으로 꾸준한 실수요를 확보할 것으로 예상됩니다.
매수