매물 유형: 아파트
분석 번호: 2872
종합 리스크 점수: 43점
대상 매물은 준공 40년차의 아파트로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 인근에 더샵 리오몬트 등 신규 공급 예정 물량이 존재하며, 부산 사상구의 매매가격지수는 하락 추세이나 전세가격지수는 상승하고 있어 시장 상황을 면밀히 주시해야 합니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시가 7,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 3,862만 원 ~ 최고 5,635만 원) 대비 상단 범위를 크게 상회하는 수준입니다. 이는 시장 평균적인 가치보다 높게 평가되었을 가능성을 시사하며, 재건축 잠재력 등 미래 가치가 선반영된 것으로 보입니다. 투자 결정 시 신중한 접근이 필요합니다.
비교사례 #1(학장동, 2026.4 거래, 41.76㎡)는 동일 단지 4층 매물로, 시점보정 후 평당가 403만 원이며 대상지 대입 시 5,635만 원의 가치로 보정되었습니다. 비교사례 #2(학장동, 2026.3 거래, 41.76㎡)는 동일 단지 5층 매물로, 시점보정 후 평당가 276만 원이며 대상지 대입 시 3,862만 원의 가치로 보정되었습니다. 비교사례 #3(학장동, 2026.1 거래, 43.74㎡)는 동일 단지 3층 매물로, 시점보정 후 평당가 398만 원이며 대상지 대입 시 5,568만 원의 가치로 보정되었습니다. 이들 사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다.
대상 매물은 준공 40년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 가치가 높습니다. 학장동 인구는 감소 추세이나, 주변에 구덕공원, GS25 등 편의시설이 인접해 있어 기본적인 주거 환경은 갖추고 있습니다. 다만, 제시가가 비교사례 대입 가치 스펙트럼을 상회하는 점은 투자 시 주의가 필요합니다.
준공 40년으로 재건축 연한에 도달했습니다. 부산 사상구 내 주례3 재개발사업 등 다양한 정비사업이 진행 중이므로, 대상 단지 또한 재건축 추진 가능성이 높습니다. 다만, 실제 재건축까지는 상당한 시간과 비용, 주민 동의가 필요하므로 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다.
부산 사상구의 매매가격지수는 하락하고 있으나, 전세가격지수는 상승하고 있습니다. 인근에 '더샵 리오몬트' 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 공급 과잉에 따른 가격 조정 압력이 있을 수 있습니다. 그러나 장기적으로는 재건축 잠재력과 사상재생사업지구 등 주변 개발 호재로 인한 가치 상승 여지가 있습니다. 현재 제시가는 시장 가치 대비 높은 수준으로 판단되므로, 신중한 접근이 필요합니다.
보류