부산광역시 사상구 학감대로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 2873

종합 리스크 점수: 43점

AI 요약 평가

대상 매물은 준공 32년차의 학장극동 아파트로, 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 매우 높습니다. 매매가격지수가 하락세이나 전세가격지수는 상승세이며, 지역 내 다양한 개발 호재가 존재하여 장기적인 관점에서 긍정적인 투자 가치를 가집니다. 다만, 인근 신규 공급 물량과 지역 인구 감소 추세는 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 8점 — 재건축 연한 도달 및 높은 용적률 갭으로 개발 잠재력이 높으며, 주변 산업단지 재생 및 재개발 사업 등 긍정적인 개발 호재가 다수 존재합니다.
건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 정확한 판단은 어려우나, 준공 32년차로 건물 노후화가 진행되었을 가능성이 높습니다. 재건축 연한 도달로 인한 잠재적 가치 상승 요인도 있습니다.
인근 실거래가: 2점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 36.1%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 큰 차이가 나는 수준입니다. (공동주택공시가격배율 기반 분석)
거래량: 3점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 2건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 다소 한산한 편입니다.
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 17곳으로 우수한 수준입니다.
인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 9.3% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 3점 — 준공 32년 차 건물입니다. 재건축 연한(30년)을 초과하여 상당한 노후화가 예상됩니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시가 2억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 4,531만 원의 가치 스펙트럼 대비 낮은 수준에 위치하여 가격적 메리트가 존재한다고 판단됩니다. 이는 시장 가격 대비 약 4,531만 원 가량 저평가된 것으로 보입니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 학장동 학장극동 아파트 18층 84.97㎡로 2026년 2월 1억 4,700만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지, 유사한 시점에 거래되어 높은 유사도를 가집니다. 면적, 용도지역, 도로, 역세권, 시점 보정 계수는 모두 1.000으로 적용되어 추가적인 보정 없이 대상 매물 면적에 대한 환산 총액은 2억 4,531만 원으로 산출되었습니다. 이는 공시가격(6,700만 원)에 배율(2.19)을 적용한 추정 시세 1억 4,700만 원과도 유사한 수준입니다.

심층 분석

학장극동 아파트는 준공 32년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 것이 가장 큰 투자 가치입니다. 세대당 주차대수도 3.49대로 매우 우수하며, 학장동은 사상구 내에서 거래 활성도가 높은 지역에 속합니다. 다만, 주변에 지하철역이 없어 교통 접근성은 다소 떨어지며, 학군 정보가 명확하지 않아 추가 확인이 필요합니다. 전반적으로 재건축 가능성에 기반한 장기 투자 가치가 높습니다.

대상 단지는 1994년 준공되어 32년이 경과하였으므로 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 현재 용적률이 4.89%로 법정 상한 250% 대비 245.11%p의 큰 갭이 있어 재건축 사업성이 매우 높다고 판단됩니다. 주변에 다양한 개발 사업이 진행 중인 점도 재건축 추진에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

부산 사상구의 매매가격지수는 하락 추세이나, 대상 단지는 재건축 연한 도달 및 높은 용적률 갭으로 인해 향후 재건축 추진 시 상당한 가치 상승이 기대됩니다. 인근 '더샵 리오몬트' 등 신규 공급 물량은 단기적으로 경쟁 심화를 야기할 수 있으나, 사상재생사업지구 개발 및 주례동 재개발 사업 등 지역 전체의 발전 계획은 장기적인 호재로 작용할 것입니다. 학장동의 인구 감소 추세는 잠재적인 수요 감소 요인이 될 수 있으나, 재건축을 통한 주거 환경 개선은 새로운 인구 유입을 유도할 가능성도 있습니다. 전반적으로 장기적인 관점에서 긍정적인 성장 전망을 가집니다.

현장 체크리스트

실제 매물 현장을 방문하여 건물 외벽의 균열, 누수, 타일 탈락, 녹 발생 여부 등 육안으로 확인 가능한 노후화 상태를 면밀히 점검해야 합니다.
대상 호실의 내부 마감재 상태, 벽지 곰팡이, 바닥 손상, 천장 누수 흔적 등을 확인하여 추가적인 수리 비용 발생 여부를 파악해야 합니다.
단지 내 주차장의 실제 이용률과 혼잡도를 확인하여 세대당 주차대수와 실제 주차 편의성이 일치하는지 점검해야 합니다.
관리비 내역을 상세히 확인하여 장기수선충당금 적립 현황, 공용 시설 유지보수 비용 등을 파악하고 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 확인해야 합니다.
동일 단지 또는 인근 주민들을 통해 층간 소음, 주차 분쟁, 재건축 추진 현황 등 이웃 간의 갈등이나 단지 내 주요 이슈가 있는지 확인하는 것이 좋습니다.

최종 판정

매수