매물 유형: 아파트
분석 번호: 2875
종합 리스크 점수: 48점
대상 매물인 학장동2차삼성 아파트는 준공 27년차 단지로, 재건축 연한 도래가 임박한 점은 긍정적이나 인근 대규모 신규 공급 예정 물량으로 인한 시장 경쟁 심화 가능성이 있습니다. 매매가격지수가 하락 추세에 있으며 매매수급동향도 공급 우세로 나타나 투자에 신중한 접근이 필요합니다.
제시된 매매가 2억 3,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 1억 9,949만 원 ~ 최고 2억 2,200만 원)의 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 최근 동일 단지 내 거래 사례 대비 다소 높게 평가된 것으로 보입니다.
선별된 비교사례는 2건이며, 모두 동일 단지 내 거래입니다. #1 사례는 학장동2차삼성 7층 74.13㎡ 매물로 2026년 5월 2억 2,200만 원에 거래되었으며, 전용면적 기준 평당가는 990만 원입니다. 시점 보정 후 대상 매물에 대입한 총액은 2억 2,200만 원입니다. #2 사례는 학장동2차삼성 2층 74.13㎡ 매물로 2026년 4월 2억 원에 거래되었으며, 전용면적 기준 평당가는 890만 원입니다. 시점 보정 및 층구간 감점(-10점)을 반영하여 대상 매물에 대입한 총액은 1억 9,949만 원입니다.
학장동2차삼성 아파트는 549세대의 중규모 단지로, 세대당 1.02대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. 주변에 구덕공원, 세븐일레븐 등 편의시설이 위치하고 있으나, 지하철역과의 접근성은 다소 떨어집니다. 현재 매매가격지수가 하락세이고 인구 감소 추세가 이어지고 있어 단기적인 투자 가치는 제한적일 수 있습니다. 다만, 재건축 연한 도래가 3년 앞으로 다가온 점은 장기적인 관점에서 투자 매력을 높이는 요인이 될 수 있습니다.
대상 아파트는 1999년 준공되어 현재 27년차로, 재건축 연한(30년)까지 3년이 남았습니다. 이는 향후 재건축 또는 리모델링 추진 가능성이 있음을 시사합니다. 다만, 용적률 갭 분석 결과가 미등록으로 산출 불가하여 정확한 개발 잠재력 평가는 어렵습니다. 재건축 추진 시 사업성 분석 및 주민 동의율 확보 등 여러 변수를 고려해야 합니다.
부산 사상구의 매매가격지수는 하락 추세이며, 매매수급동향도 공급 우세로 나타나 단기적인 시장 전망은 보수적입니다. 인근 '더샵 리오몬트' 1,305세대 등 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 시장 경쟁을 심화시키고 매매가 상승을 제한할 수 있습니다. 학장동 인구 감소 추세도 장기적인 수요에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 재건축 연한 도래가 임박한 점은 장기적인 관점에서 긍정적인 요인이 될 수 있으며, '사상재생사업지구' 등 지역 개발 사업은 장기적으로 지역 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 종합적으로 볼 때, 단기적인 가격 상승보다는 장기적인 관점에서 재건축 추진 여부와 지역 개발 진행 상황을 주시하며 접근하는 것이 바람직합니다.
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