매물 유형: 아파트
분석 번호: 2879
종합 리스크 점수: 48점
대상 매물은 준공 28년차 아파트로 재건축 연한에 근접하고 있으나, 현재 용적률이 법정 상한을 초과하여 재건축 사업성이 낮을 수 있습니다. 인근에 1,305세대의 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 시세에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 매매가격지수가 하락 추세에 있으며, 지역 내 미분양 물량도 증가하고 있어 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다.
제시 매매가 1억 9,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 1억 7,684만 원 ~ 최고 1억 8,379만 원) 대비 상단에 위치하며, 중앙값 1억 7,883만 원보다 높은 수준입니다. 특히 대상 매물이 1층인 점을 고려할 때, 동일 단지 5층의 보정 후 대입가치 1억 8,379만 원보다 높은 제시가는 가격적 메리트가 다소 부족하다고 판단됩니다.
#1 사례는 동일 단지 5층, 2026년 1월 거래로 유사도 100점이며, 보정 후 대입 총액은 1억 8,379만 원입니다. #2 사례는 동일 단지 14층, 2026년 1월 거래로 층구간 감점(-10점)이 있어 유사도 90점이며, 보정 후 대입 총액은 1억 7,684만 원입니다. #3 사례는 동일 단지 16층, 2026년 1월 거래로 층구간 감점(-20점)이 있어 유사도 80점이며, 보정 후 대입 총액은 1억 7,883만 원입니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적으로 유사성이 높으나, 층수 차이에 따른 보정 계수가 적용되었습니다.
대상 단지는 준공 28년차 아파트로, 단지 규모가 크지 않고 주차 여건이 다소 미흡합니다. 엄궁동 지역은 인구 감소 추세에 있으며, 인근에 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 투자 가치 상승에 제약이 있을 수 있습니다. 학군 및 교통(지하철역 부재) 측면에서 특별한 경쟁 우위는 보이지 않습니다. 전세가율이 높은 편으로 갭투자 시 역전세 위험에 대한 관리가 필요합니다.
대상 아파트는 준공 28년차로 재건축 연한(30년)에 2년 남았습니다. 그러나 현재 용적률이 법정 상한(250%)을 초과하는 285.49%로, 재건축 시 용적률 인센티브를 기대하기 어려워 사업성이 낮을 것으로 판단됩니다. 리모델링 또한 단지 규모 및 세대수 등을 고려할 때 추진 동력 확보가 쉽지 않을 수 있습니다. 따라서 재건축/리모델링을 통한 개발 이익은 기대하기 어렵습니다.
부산 사상구 아파트 시장은 매매가격지수 하락, 미분양 증가, 신규 공급 예정 물량 등으로 인해 전반적으로 하방 압력을 받고 있습니다. 대상 매물의 제시가는 비준가격 스펙트럼의 상단을 초과하는 수준이며, 1층이라는 점을 고려할 때 가격적 매력이 높지 않습니다. 단기적인 시세 상승보다는 장기적인 관점에서 접근해야 하며, 인근 신규 공급 물량의 영향과 지역 시장 동향을 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다. 현재로서는 보수적인 관점에서 접근하는 것이 합리적입니다.
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