매물 유형: 아파트
분석 번호: 2884
종합 리스크 점수: 55점
대상 아파트는 33년 경과된 단지로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 편입니다. 인근에 '더샵 리오몬트' 등 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 매매가격지수가 하락 추세에 있으나, 전세가격지수는 상승하고 있어 실수요 기반은 유지되고 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 있어 가격 타당성은 보통 수준입니다.
제시된 매매가 1억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 최저 8,966만 원에서 최고 1억 원 사이의 가치 스펙트럼 중 최고가에 해당합니다. 이는 최근 동일 단지 내 최고 실거래가와 일치하는 수준으로, 시장에서 형성된 가치와 부합하는 것으로 판단됩니다.
비교사례 #1은 대상지와 동일 단지, 동일 면적, 동일 시점(2026년 6월)에 10층에서 1억 원에 거래된 사례로 유사도 100점입니다. 전용면적 기준 평당가는 552만 원입니다. 비교사례 #2는 대상지와 동일 단지, 동일 면적이나 3개월 전(2026년 3월) 17층에서 9,000만 원에 거래된 사례로 층구간 감점(-10점)을 받아 유사도 90점입니다. 시점 보정 후 환산 총액은 8,966만 원이며, 전용면적 기준 평당가는 495만 원입니다.
대상 아파트는 33년 경과된 단지로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다. 교통 접근성은 지하철역이 없어 다소 아쉬우나, 주변 공원 및 쇼핑 시설은 양호합니다.
준공 33년으로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 248.17%로 법정 상한(250%)에 근접하여 용적률 갭은 1.83%p로 낮은 편입니다. 이는 재건축 사업성 측면에서 불리하게 작용할 수 있습니다. 다만, 인근 주례3 재개발사업 등 지역 내 정비사업이 활발하게 진행되고 있어, 향후 재건축 추진 시 긍정적인 영향을 받을 가능성도 있습니다. 정확한 사업성 판단을 위해서는 정밀 안전진단 및 주민 동의율 확보가 중요합니다.
부산 사상구의 매매가격지수는 하락 추세이나, 전세가격지수는 상승하고 있어 실수요 기반은 유지되고 있습니다. 인구는 감소 추세이나 세대수는 유지되고 있어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입으로 해석될 수 있습니다. '더샵 리오몬트' 등 신규 공급 물량과 사상재생사업지구 관리기본계획 변경, 주례3 재개발사업 등 다양한 개발 호재가 존재하여 장기적인 관점에서는 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 그러나 단기적으로는 높은 미분양 세대와 신규 공급 부담으로 인해 가격 상승에 제약이 있을 수 있습니다.
보류