매물 유형: 아파트
분석 번호: 2886
종합 리스크 점수: 58점
대상 아파트는 준공 43년차로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 인근에 '더샵 리오몬트' 신규 공급 예정 및 '사상재생사업지구' 등 다양한 개발 호재가 있어 장기적인 관점에서 가치 상승 여력이 충분합니다. 다만, 건물 노후도 및 주차 시설 미상 등 하드웨어적인 리스크는 현장 확인을 통해 면밀히 검토해야 합니다.
제시된 매매가 9,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 7,862만 원에서 1억 461만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 중앙값 9,106만 원 대비 약간 높은 수준으로, 시장의 평균적인 가치 평가와 부합하는 범위에 있다고 판단됩니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지, 동일 지역에 위치하며 유사도 점수 100점으로 매우 높은 신뢰도를 보입니다. #1 사례(엄궁동, 2026.3, 42.3㎡, 10,000만 원)는 보정 후 대입 총액 9,962만 원으로 산출되었고, #2 사례(엄궁동, 2026.3, 42.3㎡, 10,500만 원)는 보정 후 대입 총액 1억 461만 원으로 산출되었습니다. #3, #4 사례(엄궁동, 2026.3, 42.3㎡, 7,900만 원)는 보정 후 대입 총액 7,870만 원으로, #5 사례(엄궁동, 2026.2, 42.3㎡, 9,150만 원)는 보정 후 대입 총액 9,106만 원으로, #6 사례(엄궁동, 2026.2, 42.3㎡, 7,900만 원)는 보정 후 대입 총액 7,862만 원으로 산출되었습니다. 이들 사례는 모두 동일 단지 내 저층 거래로, 대상 매물의 층수(4층)와 유사한 조건을 가집니다.
대상 아파트는 준공 43년차로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 인근 '더샵 리오몬트' 신규 공급 및 '사상재생사업지구' 재생계획 등 다양한 개발 호재는 장기적인 투자 가치를 높이는 요인입니다. 엄궁초등학교가 100m 이내에 위치하여 학군 접근성이 양호하며, 이마트24 등 편의시설도 가까워 실거주 환경도 나쁘지 않습니다. 다만, 주차대수 미상 및 노후화된 건물 상태는 단기적인 투자 매력을 저하시킬 수 있습니다.
대상 아파트는 1983년에 준공되어 43년이 경과하였으므로 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 미등록으로 산출 불가하나, 법정 상한 250%를 고려할 때 개발 잠재력이 높다고 평가됩니다. 인근 '주례3 재개발사업' 등 다수의 재개발/정비사업이 진행 중이므로, 엄궁 아파트 또한 재건축 추진 가능성이 매우 높습니다. 다만, 실제 재건축 사업 진행 시까지의 시간, 사업성, 주민 동의율 등은 면밀히 검토해야 할 요소입니다.
부산 사상구 엄궁동은 매매가격지수 하락세에도 불구하고 매매수급동향과 거래량이 상승하는 등 시장 활성도가 점차 개선되고 있습니다. '더샵 리오몬트' 등 신규 공급 물량은 단기적인 시장 경쟁을 유발할 수 있으나, '사상재생사업지구' 재생계획, '덕포동 한일시멘트부지 지구단위계획' 등 지역 전반의 개발 호재는 장기적인 관점에서 부동산 가치 상승을 견인할 것으로 예상됩니다. 특히 대상 아파트의 재건축 가능성은 미래 성장 전망을 매우 긍정적으로 만듭니다.
매수