매물 유형: 아파트
분석 번호: 2887
종합 리스크 점수: 55점
대상 매물은 준공 27년차 아파트로 재건축 연한에 근접하여 향후 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다. 인근에 '더샵 리오몬트' 1,305세대의 신규 공급이 예정되어 있어, 입주 시점에는 단지 간 경쟁이 심화될 수 있습니다. 매매가격은 비교사례 스펙트럼 내에 위치하며, 지역 내 매매수급동향은 상승 추세이나 인구 감소세는 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.
제시가 3억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 5,970만 원에서 2억 8,778만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 유사 면적의 동일 단지 매물들과 비교했을 때 다소 높은 수준으로 판단됩니다.
비교사례 #1은 동일 단지 12층, 105.42㎡ 매물로 2026년 1월 2억 9,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 8,778만 원입니다. 비교사례 #2는 동일 단지 16층, 105.42㎡ 매물로 2026년 5월 2억 6,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 5,970만 원입니다. 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 비교사례 #3은 동일 단지 17층, 105.3㎡ 매물로 2026년 1월 2억 8,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 7,817만 원입니다. 이 또한 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 대상 매물의 제시가 3억 원은 이들 보정 후 대입 총액 스펙트럼의 상단에 위치합니다.
대상 아파트는 1158세대의 대단지로 기본적인 주거 인프라와 관리 효율성이 양호합니다. 인근에 다온공원, GS더프레시 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 지하철역 접근성이 다소 떨어지는 점은 교통 편의성 측면에서 아쉬운 부분입니다. 지역 내 매매수급동향은 상승하고 있으나, 인구 감소 추세와 신규 공급 물량은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
코오롱 아파트는 1999년 준공되어 현재 27년차로, 재건축 연한(30년)까지 3년이 남아있습니다. 법정 상한 용적률이 250%인 점을 고려할 때, 현재 용적률이 미등록 상태이므로 향후 재건축 사업성 분석 시 용적률 갭 확인이 필수적입니다. 준공 30년이 도래하면 재건축 추진 가능성이 열리므로, 장기적인 관점에서 재건축 사업 추진 여부를 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.
부산 사상구의 매매가격지수는 하락세를 보이고 있으나, 매매수급동향은 상승하고 있어 시장의 불확실성이 공존합니다. 엄궁동은 지역 내 거래 활성도가 높은 편이며, 공시지가도 꾸준히 상승하고 있습니다. 그러나 엄궁동의 인구 감소 추세와 '더샵 리오몬트'와 같은 대규모 신규 아파트 공급 예정은 향후 시장에 경쟁 심화 및 가격 조정 압력으로 작용할 수 있습니다. 재건축 연한 도래가 임박한 점은 장기적인 투자 매력을 높이는 요소이나, 단기적인 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
보류