매물 유형: 아파트
분석 번호: 2892
종합 리스크 점수: 68점
대상 매물은 준공 5년차의 신축급 아파트로, 부산 기장군 기장읍에 위치하고 있습니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승세를 보이며 시장 분위기는 긍정적이나, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 기장역 역세권에 근접하여 교통 접근성이 양호하며, 도시철도 정관선 건설 등 개발 호재가 기대됩니다.
제시된 매매가 2억 1,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 2억 998만 원의 가치 스펙트럼과 유사한 수준입니다. 이는 시장의 현재 가치를 적정하게 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.
유사도 90점의 비교사례는 동일 단지 내 8층 53.0447㎡ 매물로, 2026년 6월 2억 1,000만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 전용면적이 거의 동일하고 시점도 최근이어서 높은 신뢰도를 가집니다. 다만, 대상 매물이 3층인 반면 비교사례는 8층으로 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 시점 보정 계수는 1.000으로 변동이 없으며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수 또한 1.000으로 보정 없이 적용되었습니다. 최종 보정 후 대입 총액은 2억 998만 원으로 산출되었습니다.
대상 아파트는 준공 5년차의 신축급 단지로, 비교적 양호한 주거 환경을 제공합니다. 기장역(동해선)까지 도보 14분 거리로 준역세권에 해당하며, 도시철도 정관선 건설 등 교통 인프라 개선 호재가 있어 교통 접근성은 우수합니다. 다만, 165세대의 소규모 단지라는 점과 인근 대규모 신규 공급 예정 물량이 향후 투자 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. 현재 매매가 대비 전세가율이 72.8%로 갭투자 시 전세 시장 변동에 대한 주의가 필요합니다.
대상 아파트는 2021년 준공되어 건물 나이가 5년입니다. 재건축 연한인 30년까지 약 25년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 초기 단계로 판단됩니다.
부산 기장군 아파트 시장은 전반적으로 보합세 또는 상승세를 보이고 있으나, 인근 지역에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 중장기적으로 공급 과잉에 따른 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 도시철도 정관선 건설 등 교통 호재는 긍정적이나, 미분양 현황과 거래량 하락 추세는 시장의 불확실성을 높이는 요인입니다. 따라서 단기적인 시세 상승보다는 장기적인 관점에서 신중한 접근이 필요하며, 신규 공급 물량의 입주 시기 및 시장 소화 여부를 지속적으로 모니터링해야 합니다.
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