매물 유형: 아파트
분석 번호: 2897
종합 리스크 점수: 55점
대상 아파트는 준공 32년차로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 갭이 높아 개발 잠재력이 매우 높습니다. 기장역 초역세권 입지로 교통 접근성이 우수하며, 전세가율 상승 및 월세 가격 지수 상승 등 긍정적인 시장 신호가 보입니다. 다만, 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으며, 건물 노후도에 대한 현장 확인이 필수적입니다.
제시가 3억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 9,999만 원에서 3억 800만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 매물 중 최고가보다 높은 수준으로, 매수자의 기대가치가 선반영되었거나, 매물 고유의 특성(예: 층, 향, 내부 컨디션 등)에 따른 프리미엄이 반영된 것으로 보입니다. 따라서 제시가는 시장 평균 대비 높은 수준으로 판단됩니다.
비교사례 5건 모두 동일 단지 내 거래로 유사도 점수 100점을 기록했습니다. 사례 #1은 2026년 6월 거래된 84.6㎡ 면적의 11층 매물로 1억 9,999만 원으로 보정되었으며, 사례 #2는 2026년 5월 거래된 84.69㎡ 면적의 8층 매물로 2억 6,172만 원으로 보정되었습니다. 사례 #3은 2026년 2월 거래된 84.6㎡ 면적의 6층 매물로 3억 800만 원으로 보정되었습니다. 이 외 사례들도 동일 단지 내 거래로 높은 유사도를 보이며, 시점 보정을 통해 현재 가치로 환산되었습니다.
대상 아파트는 기장역 초역세권(도보 2분)에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 이는 높은 투자 가치로 이어집니다. 930세대의 대단지로 안정적인 주거 환경을 제공하며, 인근 청강소공원, CU 기장현대점, 기장현대아파트 유치원 등 생활 편의 시설 및 교육 시설 접근성도 양호합니다. 다만, 제시가가 시장 스펙트럼 상단을 상회하는 점은 투자 시 주의가 필요합니다.
준공 32년차로 재건축 연한에 도달했으며, 현재 용적률이 19.78%로 법정 상한 300% 대비 280.22%p의 큰 용적률 갭을 가지고 있어 재건축 사업성이 매우 높습니다. 이는 향후 개발 이익을 기대할 수 있는 강력한 요인입니다. 부산시-기장군 간 도시철도 정관선 건설 협약 등 주변 개발 호재도 재건축 사업 추진에 긍정적인 영향을 미 미칠 수 있습니다.
부산 기장군 지역은 전세 및 월세 가격 지수가 상승하고 미분양 물량이 감소하는 등 긍정적인 시장 신호를 보이고 있습니다. 도시철도 정관선 건설, 롯데월드 부산 여름축제 개막 등 지역 개발 호재가 꾸준히 발표되고 있어 장기적인 관점에서 지역 가치 상승이 기대됩니다. 특히 대상 아파트는 재건축 잠재력이 매우 높아 향후 개발 이익을 통한 가치 상승 여력이 충분합니다. 다만, 2,220세대의 신규 공급 예정 물량은 단기적으로 시장에 부담을 줄 수 있으므로 공급 추이를 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.
보류