매물 유형: 아파트
분석 번호: 2900
종합 리스크 점수: 53점
대상 매물은 준공 12년차의 비교적 신축 아파트로, 부산 기장군 정관읍 내에서 거래 활성도가 높은 방곡리에 위치하고 있습니다. 인근에 도시철도 정관선 건설사업이 예정되어 있어 장기적인 교통 호재가 기대되나, 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 시세에 영향을 줄 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트가 다소 제한적일 수 있습니다.
제시된 매매가 1억 9,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 6,490만 원에서 1억 7,989만 원 사이의 가치 스펙트럼을 상회하는 수준입니다. 이는 비교사례 중 최고가보다도 약 1,511만 원 높은 금액으로, 현재 시장 상황 및 유사 거래 대비 다소 높은 가격으로 판단됩니다.
선별된 11건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지, 동일 용도지역(제3종일반주거지역) 내에서 전용면적 59.91㎡(±5%) 범위에 해당하는 거래들입니다. 시점은 2026년 1월부터 5월까지의 최근 거래들로, 시점 보정 계수는 1.000으로 적용되었습니다. 모든 사례가 유사도 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. 특히, 2026년 5월 거래된 동일 단지 6층(59.9567㎡)의 1억 8,000만 원 거래는 보정 후 대입 총액 1억 7,985만 원으로 산출되어 대상 매물의 가치 평가에 중요한 기준이 됩니다.
대상 매물은 부산 기장군 정관읍 내에서 거래 활성도가 높은 지역에 위치하고 있으며, 인근에 공원, 쇼핑 시설, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 양호합니다. 도시철도 정관선 건설사업은 장기적인 교통 호재로 작용하여 투자 가치를 높일 수 있으나, 현재 제시가는 비교사례 스펙트럼을 상회하고 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 단기적인 투자 수익률은 제한적일 수 있습니다.
준공 12년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 18년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우, 단지 규모와 세대수 등을 고려할 때 잠재적인 가능성은 있으나, 구체적인 추진 계획은 없는 것으로 보입니다.
부산 기장군 아파트 시장은 현재 보합세와 공급 우세가 지속되고 있습니다. 도시철도 정관선 개통은 장기적인 호재로 작용할 것이나, 단기적으로는 대규모 신규 공급 물량으로 인한 시장 경쟁 심화와 매매수급동향 지수의 하락세가 시세 상승을 제한할 수 있습니다. 전세가율이 높아 갭투자 시 역전세 리스크에 대한 주의가 필요하며, 향후 금리 변동 및 거시경제 환경 변화에 따라 시장 상황이 달라질 수 있습니다.
보류