매물 유형: 아파트
분석 번호: 2902
종합 리스크 점수: 55점
대상 매물은 부산 기장군 정관읍에 위치한 11년차 아파트로, 매매가격지수가 보합세를 보이는 시장 상황에서 전세 및 월세 가격지수는 상승 추세를 보이고 있습니다. 인근 지역에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있으나, 도시철도 정관선 건설 등 교통 인프라 개선 호재가 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
제시된 매매가 2억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 631만 원에서 2억 2,416만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 매물들과 비교했을 때 다소 높은 수준으로 보이며, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 5건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적(68.414㎡)의 매매 거래로 유사도 점수가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 6월 15층 거래로 2억 800만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 631만 원입니다. #2 사례는 2026년 3월 10층 거래로 2억 2,600만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 2억 2,416만 원입니다. #5 사례는 2026년 2월 4층 거래로 2억 2,000만 원에 거래되었으나, 대상 매물(12층)과의 층구간 차이로 인해 10점 감점되었습니다. 모든 비교사례는 시점 보정을 통해 현재 가치로 환산되었습니다.
대상 단지는 426세대의 중규모 아파트로, 세대당 1.11대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. 학군 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 주변에 보금자리어린이집 등 교육 시설이 위치해 있습니다. 지하철역과 직접적인 접근성은 없으나, 도시철도 정관선 건설사업이 추진 중이므로 장기적인 교통 접근성 개선이 기대됩니다. 현재 매매가 대비 전세가 비율은 72.78%로 비교적 높은 편이며, 전세가율 상승 추세는 갭투자 매력을 높일 수 있으나, 동시에 역전세 위험에 대한 주의도 필요합니다.
준공 11년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 약 19년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률은 26.76%로 법정 상한 300% 대비 여유가 있어 향후 재건축 시 사업성은 양호할 수 있으나, 먼 미래의 이야기입니다.
부산 기장군 정관읍은 매매가격지수가 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세 가격지수는 상승 추세에 있습니다. 매매수급동향은 상승 중이나 여전히 공급 우위 시장이며, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 가격 상승에 제한이 있을 수 있습니다. 그러나 도시철도 정관선 건설 등 교통 인프라 확충 호재는 장기적인 관점에서 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 공시지가는 최근 소폭 상승세를 보이고 있어 토지 가치 또한 안정적으로 유지될 것으로 보입니다.
보류