매물 유형: 아파트
분석 번호: 2903
종합 리스크 점수: 65점
대상 매물은 부산 기장군 정관읍에 위치한 정관2차동원로얄듀크 아파트로, 매매가격지수가 보합세를 보이며 전세 및 월세 가격지수는 상승 추세에 있습니다. 도시철도 정관선 건설 협약과 같은 교통 호재가 긍정적인 요인으로 작용할 수 있으나, 인근에 2,220세대의 신규 분양 예정 물량이 있어 향후 공급 리스크를 고려해야 합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중간 수준에 해당합니다.
제시된 매매가 3억 5,500만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 3억 3,496만 원에서 3억 6,996만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 중간 수준에 위치합니다. 이는 시장의 최근 거래 흐름과 유사한 수준으로 판단됩니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일한 정관2차동원로얄듀크 단지 내 동일 평형(84.99㎡) 거래로 유사도 점수 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. 모든 사례는 시점 보정 계수 1.000이 적용되었으며, 이는 최근 6개월 이내 거래가 대부분임을 나타냅니다. 특히 2026년 6월 거래된 9층(3억 7,000만 원)과 17층(3억 5,900만 원), 1층(3억 5,000만 원) 등의 사례는 대상 매물의 가치 판단에 중요한 기준이 됩니다. 이들 사례를 통해 산출된 대상 매물의 환산 총액은 3억 3,496만 원에서 3억 6,996만 원 사이로 분포합니다.
정관2차동원로얄듀크는 1,249세대의 대단지 아파트로, 세대당 1.05대의 주차 공간을 확보하고 있으며, 준공 13년차로 비교적 양호한 단지 경쟁력을 갖추고 있습니다. 주변에 햇동공원, 세븐일레븐 정관동원점, 동원2차어린이집 등 생활 편의시설 및 교육 시설이 근접해 있어 실거주 가치가 높습니다. 특히 도시철도 정관선 건설사업 기본 협약 체결 소식은 장기적인 교통 접근성 개선 및 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적인 투자 수익률에는 변동성이 있을 수 있습니다.
대상 아파트는 2013년에 준공되어 현재 13년차 건물입니다. 재건축 연한인 30년에는 17년이 남아있으므로 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 또한 현재 시점에서는 구체적인 논의나 진행 계획은 없는 것으로 보입니다.
부산 기장군 정관읍의 매매가격지수는 보합세를 유지하고 있으나, 전세 및 월세 가격지수는 상승 추세에 있어 실수요 기반은 견고하다고 볼 수 있습니다. 도시철도 정관선 건설과 같은 교통 인프라 확충은 장기적인 호재로 작용하여 지역의 성장 잠재력을 높일 것입니다. 그러나 일광 노르웨이숲 오션포레, 부산 장안지구 우미 린 프리미어, 부산장안지구 디에트르 디 오션 등 2,220세대의 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 시장에 공급 부담으로 작용하여 매매가 상승에 제동을 걸 수 있습니다. 따라서 장기적인 관점에서 교통 호재와 신규 공급 물량에 따른 시장 변화를 면밀히 주시하며 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.
보류