매물 유형: 아파트
분석 번호: 2904
종합 리스크 점수: 58점
부산 기장군 정관읍 정관1차동원로얄듀크 아파트는 준공 13년차의 대단지 아파트로, 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있어 긍정적입니다. 도시철도 정관선 건설사업 등 지역 개발 호재가 있으나, 인근 신규 공급 물량과 미분양 현황은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 2억 9,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 2억 5,918만 원 ~ 최고 2억 8,499만 원) 대비 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 비교사례의 최고가 대비 약 1,000만 원 높은 가격으로, 매수 시 가격 협상 여지를 충분히 고려할 필요가 있습니다.
선별된 12건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지 내 유사 평형(79.6089㎡ 또는 79.6526㎡)으로, 정관읍 달산리에 위치하며 거리는 0m입니다. 용도지역은 제3종일반주거지역으로 동일합니다. 시점 보정은 한국부동산원 지가변동률 지수를 기반으로 적용되었으며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 1.000으로 동일합니다. 주요 감점 사유는 층구간 차이로, 대상 매물(16층)과 비교사례 간 층 차이에 따라 10점 또는 20점 감점이 적용되었습니다. 예를 들어, 유사도 100점의 사례 #1(18층, 2026년 4월 거래가 2억 5,900만 원)은 보정 후 대입 총액 2억 5,918만 원으로 산출되었으며, 유사도 80점의 사례 #12(5층, 2026년 5월 거래가 2억 8,500만 원)는 보정 후 대입 총액 2억 8,499만 원으로 산출되었습니다.
정관1차동원로얄듀크는 1000세대 이상의 대단지 아파트로, 기본적인 주거 인프라 및 커뮤니티 시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 인근에 동구래공원, 예뜰어린이집 등 생활 편의시설이 위치하여 주거 만족도가 양호할 것으로 판단됩니다. 도시철도 정관선 건설사업은 장기적인 교통 접근성 개선을 통해 투자 가치를 높일 잠재력이 있습니다. 다만, 현재 매매수급동향이 공급 우세로 나타나고 있으며, 인근 신규 공급 물량이 예정되어 있어 단기적인 투자 수익보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.
정관1차동원로얄듀크는 2013년 준공되어 현재 13년차 아파트입니다. 재건축 연한인 30년까지는 17년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축을 통한 가치 상승을 기대하기 어렵습니다. 리모델링의 경우도 아직 논의 단계가 아니므로, 당분간은 현 상태의 가치로 평가하는 것이 합리적입니다.
부산 기장군의 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승 추세에 있어 실수요는 꾸준히 유입될 것으로 예상됩니다. 도시철도 정관선 건설사업과 같은 교통 인프라 확충은 장기적인 관점에서 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미 미칠 것입니다. 그러나 일광 노르웨이숲 오션포레 등 인근 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 시장에 경쟁 심화 및 가격 조정 압력으로 작용할 수 있습니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단을 초과하는 수준이므로, 향후 시장 상황에 따라 가격 조정 가능성을 염두에 두어야 합니다. 중장기적으로는 교통 호재와 대단지의 안정성을 바탕으로 완만한 가치 상승을 기대할 수 있으나, 단기적으로는 공급 리스크에 주의하며 신중한 접근이 필요합니다.
보류