매물 유형: 아파트
분석 번호: 2907
종합 리스크 점수: 62점
대상 아파트는 준공 18년차로 재건축 연한까지는 시간이 남았으나, 부산 기장군 정관읍의 매매가격지수가 보합세를 보이는 가운데 전세 및 월세가격지수는 상승 추세에 있어 실수요 기반이 견고합니다. 특히 도시철도 정관선 건설사업 등 교통 호재가 예정되어 있어 장기적인 가치 상승 가능성이 있습니다. 다만, 인근에 2,220세대의 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화에 대한 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 4억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 856만 원에서 4억 1,007만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 특히 최고 대입가치인 4억 1,007만 원에 근접한 수준으로, 시장에서 형성된 가치 범위의 상단에 해당합니다.
비교사례 #1은 2026년 3월에 거래된 동일 단지 4층 매물로, 전용면적 기준 평당가 830만 원이며 보정 후 대입 총액은 3억 856만 원입니다. 비교사례 #2는 2026년 4월에 거래된 동일 단지 14층 매물로, 전용면적 기준 평당가 1,103만 원이며 보정 후 대입 총액은 4억 1,007만 원입니다. 비교사례 #2는 1층인 대상 매물과 층구간 차이로 인해 10점 감점되었습니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 높습니다.
대상 아파트는 763세대의 중대형 단지로, 세대당 1.79대의 넉넉한 주차 공간을 갖추고 있어 단지 경쟁력은 양호합니다. 주변에 물너울 근린공원, 세븐일레븐, 해모로어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 도시철도 정관선 건설사업은 장기적인 교통 접근성 개선을 통해 투자 가치를 높일 잠재력이 있습니다.
정관신도시한진해모로는 2008년 준공되어 현재 18년차 아파트입니다. 재건축 연한(30년)까지는 약 12년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우, 단지 규모와 세대수 등을 고려할 때 향후 추진될 여지는 있으나, 현재 구체적인 움직임은 없는 것으로 보입니다.
부산 기장군 정관읍은 매매가격지수 보합, 전월세가격지수 상승 추세를 보이며 실수요 기반이 견고합니다. 도시철도 정관선 건설사업이라는 대형 교통 호재가 예정되어 있어 장기적인 관점에서 긍정적인 성장 전망을 기대할 수 있습니다. 다만, 인근에 2,220세대의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 시장 내 경쟁 심화 및 가격 조정 가능성을 염두에 두어야 합니다. 중장기적으로는 교통 인프라 확충과 생활 편의성 증대로 인한 가치 상승이 예상됩니다.
보류