매물 유형: 아파트
분석 번호: 2955
종합 리스크 점수: 77점
대상 매물인 동대구해모로스퀘어웨스트는 준공 3년차의 신축 아파트로, 단지 규모와 주차 여건이 양호합니다. 매매가격지수와 전월세가격지수가 모두 상승세를 보이며 시장 분위기는 긍정적이나, 인근에 17,186세대에 달하는 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상위권에 해당하여 가격 타당성 검토가 중요합니다.
제시 매매가 5억 8,000만 원은 비교사례 대입 시 산출된 가치 스펙트럼(최저 4억 8,765만 원 ~ 최고 5억 6,536만 원)의 상위권을 상회하는 수준입니다. 이는 최근 시장의 상승 분위기와 대상 매물의 층수, 신축 아파트라는 점이 반영된 것으로 보이나, 스펙트럼 최고가 대비 약 1,464만 원 높은 수준으로 가격 타당성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형의 거래로, 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 11건은 100점의 유사도를 보이며, 4건은 층구간 차이로 90점의 유사도를 보였습니다. 시점은 2026년 1월부터 6월까지의 최근 거래가 반영되어 신뢰도가 높습니다. #1 사례(2026.6, 11층, 84.9151㎡, 5억 2,500만 원)는 대상 매물과 층수, 면적, 시점이 거의 동일하여 가장 직접적인 비교가 가능합니다. 층구간 감점이 있는 사례(#12, #13, #14, #15)는 대상 매물보다 낮은 층에 위치하여 상대적으로 낮은 가격을 형성하고 있습니다.
대상 단지는 신축 대단지 아파트로 단지 경쟁력이 우수합니다. 동구청역 준역세권에 위치하며, 주변에 신암공원인근 노상공영주차장, CU 복현푸르지오점, 대구파티마병원, 해모로봄날어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 신암4동 인구가 최근 4년간 65.7% 증가하는 등 인구 유입이 활발하여 실수요 기반은 탄탄합니다.
준공 3년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 상당 기간이 남아있어 재건축 가능성은 현재로서는 낮습니다. 리모델링 또한 아직 논의될 단계는 아닙니다.
대구 동구의 매매가격지수는 보합세이나, 전월세 가격지수 및 수급동향은 상승세를 보이고 있어 단기적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 동촌공원 및 도로 개설, 신암재정비촉진지구 재정비촉진계획 등 주변 개발 호재가 존재하여 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 그러나 17,186세대에 달하는 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 공급 과잉 리스크로 작용할 수 있으며, 이는 가격 상승을 제한하거나 하락 압력으로 이어질 가능성이 있습니다. 따라서 중장기적인 관점에서 신규 공급 물량의 소화 여부를 지속적으로 모니터링해야 합니다.
보류