매물 유형: 아파트
분석 번호: 2957
종합 리스크 점수: 58점
대상 매물인 동서1 아파트는 준공 42년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높으며, 아양교역과 동구청역 인근의 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 다만, 건물 노후화에 대한 현장 확인이 필요하며, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 가능성을 고려해야 합니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 적정성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 1억 6,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 1억 2,899만 원의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 높은 수준으로 판단되며, 재건축 잠재력 등 미래 가치가 선반영되었을 가능성이 있습니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 대상 매물과 동일 단지(동서1), 동일 면적(61.82㎡), 동일 용도지역(제3종일반주거지역)에 위치한 2층 매매 사례입니다. 2026년 6월 거래된 1억 2,900만 원의 실거래가를 기준으로 전용면적 평당가 690만 원이 산출되었으며, 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 보정 후 평당가 또한 690만 원입니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지, 유사 층수로 유사도가 매우 높습니다.
대상 아파트는 아양교역과 동구청역이 도보 7분 거리에 위치한 역세권으로 교통 접근성이 우수합니다. 이는 투자 가치를 높이는 중요한 요소입니다. 또한, 준공 42년차로 재건축 연한에 도달하여 향후 재건축 추진 시 높은 개발 이익을 기대할 수 있습니다. 다만, 인근 대규모 신규 아파트 공급 예정으로 인한 시장 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.
동서1 아파트는 1984년 준공되어 42년이 경과하여 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 불충분으로 산출 불가하나, 재건축 잠재력은 매우 높습니다. 신암재정비촉진지구 재정비촉진계획 고시 등 주변 개발 호재가 있어 재건축 추진에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 현재 구체적인 재건축 진행 단계는 확인되지 않으므로, 현장 확인을 통해 조합 설립 여부 및 사업 진행 상황을 파악하는 것이 중요합니다.
대구 동구 아파트 시장은 매매가격지수가 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승 추세에 있습니다. 매매수급동향은 공급 우위 시장을 나타내고 있으며, 인근에 17,186세대의 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 공급 부담이 존재합니다. 그러나 대상 매물은 역세권 입지와 재건축 연한 도달이라는 강력한 개발 잠재력을 가지고 있어 장기적인 관점에서는 긍정적인 성장 가능성을 기대할 수 있습니다. 특히, '신암재정비촉진지구 재정비촉진계획'과 같은 주변 개발 사업들이 구체화될 경우, 지역 가치 상승에 기여할 것으로 보입니다.
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