매물 유형: 아파트
분석 번호: 2965
종합 리스크 점수: 62점
대상 매물은 대구 동구 동구청역 인근 역세권에 위치한 18년차 아파트로, 준수한 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 최근 지역 내 매매가격지수는 보합세를 보이며 안정적인 흐름을 보이고 있으나, 향후 대규모 신규 공급 물량에 대한 리스크가 존재합니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과와 유사한 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 2억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 6,595만 원에서 2억 264만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래가 대비 다소 높은 수준으로 보이나, 9층이라는 층수와 시장 상황을 고려할 때 매수자의 판단에 따라 적정성을 달리 평가할 수 있습니다.
비교사례 #1은 신암동 큰고개웰그린 12층 84.69㎡로 2026년 1월 2억 4,500만 원에 거래되었으며, 대상지 면적을 대입하여 보정 완료된 총액은 2억 264만 원입니다. 비교사례 #2는 신암동 큰고개웰그린 2층 84.42㎡로 2026년 1월 2억 원에 거래되었으며, 대상지 면적을 대입하여 보정 완료된 총액은 1억 6,595만 원입니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 높으며, 시점 보정 계수는 1.000이 적용되었습니다.
큰고개웰그린 아파트는 동구청역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주변에 GS더프레시, 대구파티마병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 신암4동의 인구 증가 추세는 긍정적인 신호이나, 향후 대규모 신규 공급 물량으로 인한 시장 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 리스크입니다.
2008년 준공된 18년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 약 12년이 남아있어 현재 시점에서 재건축은 불가합니다. 용적률 400.91%로 법정 상한 1500% 대비 여유가 있어 장기적으로 개발 잠재력은 있으나, 현 시점에서는 리모델링 또는 대수선 등의 가능성을 검토하는 것이 현실적입니다.
대구 동구의 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승 추세로 임대수요는 견고합니다. 동구청역 역세권 프리미엄과 신암재정비촉진지구 등 주변 개발 호재는 긍정적인 요소입니다. 다만, 힐스테이트 동대구 센트럴, 벤처밸리 푸르지오 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 시장에 공급 부담이 작용할 수 있습니다. 중장기적으로는 지역 개발 계획의 진행 상황과 신규 공급 물량 소진 여부에 따라 시세 변동이 있을 수 있습니다.
보류