매물 유형: 아파트
분석 번호: 2972
종합 리스크 점수: 82점
대상 매물은 준공 5년차의 신축 아파트로, 인근 지역의 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있어 긍정적인 시장 분위기입니다. 동대구역 준역세권 입지로 교통 접근성이 양호하며, 용적률 여유가 있어 장기적인 개발 잠재력도 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 향후 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 중장기적인 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시가 6억 1,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 5억 8,898만 원에서 6억 2,504만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 중상단에 위치합니다. 이는 시장의 평균적인 가치보다 약간 높은 수준으로, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형 거래로 유사도 점수 100점을 기록했습니다. 시점 보정 계수는 최근 거래(2026년 6월)의 경우 1.000, 1개월 전(2026년 5월) 거래는 1.000, 2개월 전(2026년 4월) 거래는 1.001로 적용되어 시점 변동에 따른 가격 보정이 이루어졌습니다. 모든 사례는 제3종일반주거지역으로 용도 보정은 없으며, 역세권 범위 외 지역으로 역세권 보정 또한 적용되지 않았습니다. 이처럼 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수가 모두 1.000으로 동일 단지 내 거래의 유사도가 매우 높게 반영되었습니다.
동대구비스타동원은 준공 5년차 신축 아파트로 단지 경쟁력이 우수하며, 동대구역 준역세권 입지로 교통 접근성이 양호합니다. 인근에 동신천어린이공원, GS더프레시 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량은 향후 투자 가치 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다.
건물 나이가 5년으로 재건축 연한(30년)에 도달하지 않아 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 용적률 갭은 254.57%p로 개발 잠재력은 보통 수준이나, 재건축 추진까지는 상당한 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.
대구 동구의 매매가격지수 및 전월세가격지수는 상승세를 유지하고 있으며, 매매수급동향도 긍정적입니다. 신천4동의 인구는 최근 4년간 42.2% 증가하여 인구 유입이 활발합니다. 그러나 향후 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 단기적으로는 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 중장기적으로는 신암재정비촉진지구 재개발 등 주변 개발 호재가 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 공급 물량 소화 여부가 중요합니다.
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