매물 유형: 아파트
분석 번호: 2988
종합 리스크 점수: 57점
대상 아파트는 준공 13년차로 양호한 건물 상태를 유지하고 있으며, 동일 단지 내 비교사례를 통해 산출된 가치 스펙트럼 내에 제시가가 위치하여 가격 타당성은 보통 수준입니다. 다만, 불로.봉무동의 인구 감소 추세와 대구 동구 내 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 다수 존재하여 향후 시장의 공급 리스크가 존재합니다. 매매수급동향 지수가 82.15로 수요 우세 경향을 보이나, 전반적인 거래량은 하락 추세임을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.
제시 매매가 3억 9,500만 원은 비교사례 대입 시 산출된 3억 8,900만 원에서 4억 1,023만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 하단에서 중앙값(4억 966만 원) 사이에 해당하며, 인근 유사 매물의 최근 거래 시세를 고려할 때 가격적 타당성은 보통 수준으로 판단됩니다. 고평가 또는 저평가로 단정하기는 어려우며, 시장 상황과 매물의 개별적인 장단점을 종합적으로 고려해야 합니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 대상 매물과 동일 단지인 대구이시아폴리스더샵2차의 매매 거래입니다. 유사도 점수는 모두 90점으로 높게 평가되었으나, 대상 매물이 4층인 반면 비교사례들은 7층 또는 10층으로 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 시점 보정은 1개월에서 5개월 전 거래이므로 미미하게 적용되었습니다. - **#1 사례**: 2026년 5월 거래된 7층 매물로, 전용면적 기준 평당가 1,403만 원에 거래되었으며, 대상 매물 대입 시 4억 966만 원의 가치로 보정됩니다. - **#2 사례**: 2026년 3월 거래된 7층 매물로, 전용면적 기준 평당가 1,405만 원에 거래되었으며, 대상 매물 대입 시 4억 1,023만 원의 가치로 보정됩니다. - **#3 사례**: 2026년 1월 거래된 10층 매물로, 전용면적 기준 평당가 1,332만 원에 거래되었으며, 대상 매물 대입 시 3억 8,900만 원의 가치로 보정됩니다.
대구이시아폴리스더샵2차는 750세대의 중대형 단지로 안정적인 주거 환경을 제공하며, 세대당 1.4대의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있습니다. 단지 주변에 GS25, 어린이집 등 생활 편의시설이 인접해 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 인근에 지하철역이 없어 대중교통 접근성은 다소 떨어지며, 학군 정보가 명확하지 않아 추가 확인이 필요합니다. 불로.봉무동의 인구 감소 추세는 장기적인 투자 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
대상 아파트는 2013년 준공되어 현재 13년차 건물입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 17년이 남아 있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링의 경우, 단지 규모와 세대수 등을 고려할 때 잠재력은 있으나, 구체적인 추진 계획은 없는 것으로 보입니다.
대구 동구 지역은 매매가격지수가 보합세를 유지하고 있으나, 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 매매수급동향도 수요 우세를 보여 실수요 기반의 시장은 견조합니다. 그러나 대구 동구 내 '힐스테이트 동대구 센트럴', '벤처밸리 푸르지오' 등 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량(총 17,186세대)이 존재하여 향후 공급 과잉에 따른 시장의 경쟁 심화 및 가격 조정 압력이 있을 수 있습니다. 불로.봉무동의 인구 감소 추세도 장기적인 관점에서 수요 기반 약화로 이어질 수 있습니다. 단기적인 급등보다는 안정적인 흐름을 보일 것으로 전망되며, 신규 공급 물량의 소화 여부가 향후 시세에 중요한 변수가 될 것입니다.
보류