매물 유형: 아파트
분석 번호: 2991
종합 리스크 점수: 58점
대상 매물인 동촌화성타운은 준공 31년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 단지입니다. 대구광역시 동구의 매매가격지수 및 전월세가격지수가 보합 또는 상승세를 보이며, 매매수급동향 또한 상승세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 1억 9,300만 원은 비교사례의 보정 후 대입가치 스펙트럼인 최저 1억 8,676만 원 ~ 최고 1억 8,676만 원의 상단에 위치합니다. 동일 단지 11층의 실거래가 보정 후 대입가치와 유사한 수준으로, 대상 매물이 1층인 점을 고려할 때 다소 높은 가격으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 동일 단지인 동촌화성타운의 11층 매매 건으로, 전용면적 기준 평당가 727만 원/평(220만 원/㎡)에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 1.001을 적용하여 보정 후 대입 총액은 1억 8,676만 원으로 산출되었습니다. 층구간 차이(1층 vs 11층)로 인해 10점 감점되었으나, 동일 단지 거래로 유사도 점수는 90점으로 높습니다. 면적, 용도, 도로, 역세권 보정은 해당사항이 없어 1.000이 적용되었습니다.
대상 단지는 동촌역(대구1호선)까지 도보 8분 거리로 준역세권에 해당하며, 대구입석초등학교가 인접해 학군 접근성이 양호합니다. 31년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 이익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있습니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량은 단기적인 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.
동촌화성타운은 1995년 준공되어 31년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률이 미등록 상태이나, 법정 상한 300%를 고려할 때 용적률 갭에 따른 개발 잠재력이 높을 수 있습니다. 신암재정비촉진지구 재정비촉진계획 고시 등 인근 지역의 개발 사업은 재건축 추진에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.
대구 동구의 매매가격지수는 보합세이나 전월세 가격지수 및 수급동향은 상승세를 보여 실수요 기반은 견고합니다. 대상 단지는 재건축 연한 도달로 인한 개발 잠재력이 가장 큰 미래 성장 동력입니다. 동촌역 준역세권 입지와 인근 학교, 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도 또한 높을 것으로 예상됩니다. 그러나 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 시장에 풀릴 경우, 일시적인 가격 조정 압력을 받을 수 있으므로 중장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.
보류