매물 유형: 아파트
분석 번호: 2995
종합 리스크 점수: 47점
대상 매물은 준공 33년차로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 지니고 있습니다. 방촌역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 용적률 여유가 개발 이익을 기대하게 합니다. 다만, 지역 내 신규 공급 예정 물량이 많고 인구 감소 추세가 나타나 시장 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.
제시가 2억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 2,667만 원의 가치 스펙트럼 내에 위치하여 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 단일 비교사례에 기반한 분석이므로 신중한 접근이 필요합니다.
유사도 점수 기반으로 선별된 비교사례는 1건으로, 동일 단지 내 2026년 2월 거래된 59.985㎡ 5층 매물입니다. 이 거래는 1억 6,000만 원에 이루어졌으며, 대상 매물과의 거리 0m, 시점 4개월 전으로 유사성이 높습니다. 시점 보정 계수는 1.000이 적용되었습니다. 이 사례를 통해 대상 매물의 보정 후 대입가치는 2억 2,667만 원으로 산출되었습니다.
방촌역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 준공 33년으로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 용적률 갭이 126.21%p로 개발 이익을 기대할 수 있는 점은 긍정적이나, 지역 내 인구 감소 및 대규모 신규 공급 예정 물량은 투자 가치에 대한 신중한 접근을 요구합니다.
건물 나이 33년으로 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률이 173.79%로 법정 상한 300% 대비 126.21%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 실제 재건축 추진 여부는 주민 동의, 사업성 분석, 규제 변화 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있으므로 지속적인 관심이 필요합니다.
단기적으로는 지역 내 인구 감소 및 대규모 신규 공급 물량으로 인해 매매 시장의 상승 여력이 제한적일 수 있습니다. 하지만 장기적으로는 방촌역 역세권 입지와 재건축 잠재력을 바탕으로 한 개발 기대감이 시세에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 동촌공원 및 주변 도로망 개선, 신암재정비촉진지구 재개발 등 인근 개발 호재도 미래 가치에 기여할 수 있습니다.
조건부 매수