매물 유형: 아파트
분석 번호: 2999
종합 리스크 점수: 58점
대상 매물은 대구 동구 각산동에 위치한 각산태영데시앙 아파트로, 2009년 준공된 17년차 단지입니다. 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세 가격지수는 상승 추세에 있습니다. 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으므로 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 메리트가 다소 제한적일 수 있습니다.
제시된 매매가 3억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 3,432만 원에서 3억 138만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 유사 사례들과 비교했을 때 다소 높은 수준으로 판단됩니다. 특히 2026년 3월 동일 단지 7층 84.9898㎡ 매물이 3억 138만 원에 거래된 점을 고려하면, 본 매물의 3억 원은 시장 최고가 수준에 근접합니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형 거래로, 높은 유사도를 보입니다. 특히 유사도 100점 사례들은 시점 보정 후 2억 4,602만 원부터 3억 138만 원까지의 범위에 분포합니다. 층구간 감점이 있는 사례들(유사도 90점)은 2억 3,432만 원부터 2억 7,535만 원까지의 가치를 보였습니다. 전반적으로 대상 매물의 제시가 3억 원은 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하는 수준입니다.
각산태영데시앙은 839세대의 중대형 단지로, 세대당 1.53대의 주차 공간을 확보하여 주거 편의성이 양호합니다. 반야월역(대구1호선)까지 도보 15분 거리로 준역세권에 해당하며, 역세권 프리미엄은 약 2%로 추정됩니다. 주변에 GS25, 공원, 데시앙키즈어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 높습니다. 그러나 대구 동구의 매매수급동향이 공급 우위를 보이고 있고, 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적인 투자 가치는 다소 제한적일 수 있습니다. 중장기적으로는 지역 개발 호재와 연계된 가치 상승을 기대할 수 있으나, 신규 공급 물량 소화 여부가 관건입니다.
각산태영데시앙은 2009년 준공되어 현재 17년차 아파트입니다. 재건축 연한(30년)까지 약 13년이 남아있어 당장의 재건축 추진은 어렵습니다. 리모델링의 경우, 건축물대장상 용적률이 0%로 표기되어 정확한 용적률 갭 분석은 어렵지만, 법정 상한 용적률 300%를 고려할 때 리모델링을 통한 사업성 확보 가능성은 보통 수준으로 판단됩니다. 다만, 리모델링은 재건축에 비해 사업성이 낮고 추진 절차가 복잡할 수 있어 신중한 검토가 필요합니다.
대구 동구의 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승 추세입니다. 매매수급동향은 공급 우위를 나타내며, 인근에 17,186세대의 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 상당한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. '힐스테이트 동대구 센트럴', '벤처밸리 푸르지오' 등 주요 사업지들의 입주가 시작되면 기존 아파트의 가격 경쟁이 심화될 수 있습니다. 다만, '대구선 동촌공원 및 소로2-동131호선 변경결정', '봉무수변공원 조성계획 결정' 등 지역 내 교통 및 생활 인프라 개선을 위한 개발 호재들이 존재하여 장기적인 관점에서는 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하므로, 신규 공급 물량에 따른 시장 변화를 주시하며 가격 협상 여지를 탐색하는 것이 중요합니다.
보류