매물 유형: 아파트
분석 번호: 3000
종합 리스크 점수: 54점
대상 매물은 대구 동구 각산푸르지오2단지 아파트로, 매매가 3억 4,000만 원에 전용면적 103.27㎡, 18층 매물입니다. 인근 지역은 매매가격지수 보합, 전세 및 월세가격지수 상승 추세에 있으며, 매매수급동향은 상승세를 보이나 100 미만으로 공급 우세 시장입니다. 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성 확대 가능성이 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트가 다소 부족할 수 있습니다.
제시된 매매가 3억 4,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 2억 8,539만 원 ~ 최고 2억 9,502만 원) 대비 상단에 위치하여 다소 높은 수준으로 판단됩니다. 이는 고층 프리미엄이 반영되었을 가능성이 있으나, 스펙트럼 상으로는 가격적 메리트가 제한적입니다.
선별된 비교사례는 2건이며, 모두 동일 단지 내 유사 평형 거래입니다. #1 사례는 2026년 4월 거래된 각산푸르지오2단지 6층 매물(103.2727㎡)로 실거래가 2억 9,500만 원이며, 시점 보정 후 대상지 대입 총액은 2억 9,502만 원입니다. 대상 매물(18층)과의 층구간 차이로 인해 10점 감점되었습니다. #2 사례는 2026년 3월 거래된 각산푸르지오2단지 5층 매물(103.2727㎡)로 실거래가 2억 8,500만 원이며, 시점 보정 후 대상지 대입 총액은 2억 8,539만 원입니다. 이 역시 층구간 차이로 인해 20점 감점되었습니다. 두 사례 모두 대상 매물과 동일 단지 내 거래로 유사도가 높습니다.
대상 단지는 각산역 인근에 위치하며, 대구동부고등학교 등 학군이 양호한 편입니다. 다만, 역세권 범위(500m)를 벗어나 준역세권에 해당하며, 추정 프리미엄은 2% 수준입니다. 대규모 신규 공급 물량으로 인한 시장 경쟁 심화 가능성이 있어 투자 가치 판단 시 신중한 접근이 필요합니다.
준공연도 정보가 없어 재건축 가능성 판단은 어렵습니다. 준공 30년 미만이라면 재건축은 불가합니다. 용적률 갭 분석 결과도 미등록으로 산출 불가합니다.
대구 동구는 매매가격지수 보합, 전월세가격지수 상승 추세로 전세 시장은 비교적 견고하나, 매매 시장은 대규모 신규 공급 물량과 인구 감소 추세로 인해 상승 여력이 제한적일 수 있습니다. '대구선 동촌공원 및 소로2-동131호선 변경결정', '봉무수변공원 조성계획 결정' 등 주변 개발 호재는 긍정적 요인이지만, 신암재정비촉진지구 재개발 사업 등 대규모 개발 사업의 영향도 함께 고려해야 합니다. 단기적인 급등보다는 장기적인 관점에서 신중한 접근이 필요한 시점으로 판단됩니다.
보류