매물 유형: 아파트
분석 번호: 3003
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물은 대구광역시 동구 각산동에 위치한 9년차 아파트로, 비교적 신축에 가까워 건물 상태가 양호합니다. 매매가 2억 원은 인근 유사 사례의 보정 후 대입가치 스펙트럼 내에 위치하며, 현재 대구 동구의 매매가격지수가 보합세를 보이고 있어 안정적인 시장 상황입니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시 매매가 2억 원은 비교사례 대입 결과 산출된 1억 8,800만 원에서 1억 9,699만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장 평균보다 다소 높은 수준으로 볼 수 있습니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 대상 단지와 동일한 대구혁신엘에이치4단지 내 거래이며, 전용면적 또한 59.75㎡로 유사도가 매우 높습니다. 특히 1번, 2번 사례는 2026년 5월 거래로 시점 보정 계수가 1.000으로 보정 없이 적용되었으며, 3번, 4번 사례는 2026년 3월 거래로 시점 보정 계수 1.001이 적용되었습니다. 6번 사례는 3층 거래로 대상 매물(12층)과의 층구간 차이로 인해 10점 감점되었습니다. 모든 사례는 제3종일반주거지역으로 용도지역이 동일하여 용도 보정은 적용되지 않았습니다.
대상 단지는 준공 9년차로 비교적 신축에 속하며, 세대당 1.01대의 주차 공간을 확보하여 단지 경쟁력은 양호합니다. 인근에 너구리어린이공원, GS25 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 지하철역 접근성이 부족하여 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 현재 대구 동구의 매매가격지수가 보합세를 보이고 있어 단기적인 시세 상승보다는 안정적인 가치 유지가 예상됩니다.
준공 9년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 21년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직 논의 단계에 이르지 않은 것으로 보입니다.
대구 동구의 매매가격지수는 보합세를 유지하고 있으며, 전세 및 월세 가격지수는 상승세를 보이고 있어 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 그러나 '힐스테이트 동대구 센트럴', '벤처밸리 푸르지오' 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 과잉으로 인한 시장 경쟁 심화와 가격 조정 가능성을 배제할 수 없습니다. 장기적으로는 인구 감소 추세가 지속될 경우 수요 기반이 약화될 수 있으므로 주의 깊은 관찰이 필요합니다.
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