대구광역시 동구 반야월북로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 3005

종합 리스크 점수: 62점

AI 요약 평가

대상 아파트는 준공 37년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 매물입니다. 인근에 다양한 개발 사업이 고시되어 있어 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 인구 감소 추세와 다수의 신규 공급 예정 물량은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있어 주의가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

• 규제 전망: 8점 — 준공 37년차로 재건축 연한에 도달했으며, 인근에 다수의 개발 사업 고시가 있어 개발 잠재력이 높습니다.
• 건물 노후도(사진): 2점 — 사진이 제공되지 않아 정확한 판단은 어려우나, 준공 37년차 건물임을 고려할 때 노후화가 진행되었을 가능성이 높습니다.
• 인근 실거래가: 9점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 4.9%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
• 거래량: 5점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 10건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 보통한 편입니다.
• 생활 편의시설: 9점 — 반야월역 대구1호선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 21곳으로 매우 우수한 수준입니다.
• 인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 7.3% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
• 건물 노후도(대장): 3점 — 준공 37년 차 건물입니다. 재건축 연한(30년)을 초과하여 상당한 노후화가 예상됩니다.
• 토지 이용 규제
• 토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 6,500만 원 ~ 최고 9,468만 원) 내에 위치하며, 상위권 범위에 해당합니다. 이는 최근 동일 단지 2층 거래가 9,000만 원과 유사한 수준으로, 1층임을 감안할 때 다소 높은 수준으로 판단될 수 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례 #1은 동일 단지 2층 50.73㎡ 매물로 2026년 6월 9,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 9,468만 원입니다. 비교사례 #2는 동일 단지 1층 53.37㎡ 매물로 2026년 5월 6,500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 6,500만 원입니다. 두 사례 모두 동일 단지에서 최근 거래된 매물로 유사도가 높습니다.

심층 분석

대상 아파트는 준공 37년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 투자 가치를 가집니다. 반야월역이 도보 14분 거리에 위치하여 준역세권 프리미엄(추정 2%)을 기대할 수 있습니다. 다만, 세대당 0.59대의 낮은 주차 비율과 인구 감소 추세는 단지 경쟁력을 저해하는 요소입니다.

건물 나이가 37년으로 재건축 연한(30년)을 충족하여 재건축 가능성이 높습니다. 인근에 다수의 개발 사업 고시가 있어 재건축 추진 시 긍정적인 영향을 받을 수 있습니다. 다만, 용적률 갭 분석 정보가 미등록되어 있어 추가적인 용적률 확보 여부는 확인이 필요합니다.

대구 동구 아파트 시장은 전반적으로 보합세 또는 소폭 상승세를 보이고 있으나, 인구 감소와 대규모 신규 공급 예정 물량은 장기적인 가격 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다. 대상 매물은 재건축 잠재력을 바탕으로 한 미래 가치 상승을 기대할 수 있으나, 실제 재건축 진행 여부와 속도에 따라 가치 변동성이 클 것으로 예상됩니다.

현장 체크리스트

• 실제 건물 외벽의 균열, 누수, 타일 탈락, 녹 발생 여부 등 노후화 상태를 현장 확인해야 합니다.
• 1층 매물의 경우 일조량, 사생활 침해, 외부 소음 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 세대당 0.59대의 주차 공간이 실제 거주 시 얼마나 불편한지, 추가 주차 공간 확보 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 재건축 추진 현황 및 진행 상황을 관할 지자체 또는 주민협의체를 통해 확인해야 합니다.
• 인근 개발 사업 고시가 대상 매물에 미치는 구체적인 영향(소음, 조망, 교통 등)을 현장 답사를 통해 확인해야 합니다.
• 관리비 내역에 장기수선충당금 적립 현황 및 향후 대규모 수선 계획이 있는지 확인해야 합니다.

최종 판정

보류