매물 유형: 아파트
분석 번호: 3017
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물은 준공 6년차의 신축급 아파트로, 동일 단지 내 유사 거래가 다수 확인되어 가격 신뢰도가 높습니다. 대구 동구 지역은 매매가격지수와 전세가격지수가 보합 또는 상승 추세를 보이고 있으나, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장에 영향을 미 줄 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중앙값에 가까워 적정 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 3억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 1,499만 원에서 3억 6,068만 원 사이의 가치 스펙트럼에서 중앙값인 3억 3,300만 원에 매우 근접한 수준입니다. 이는 9건의 비교사례 중 5번 사례(3억 3,300만 원)와 거의 동일한 가격이며, 전반적으로 적정 수준의 가격으로 판단됩니다.
선별된 9건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지 내 유사 평형(84.91㎡~84.96㎡) 거래로, 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 1번부터 4번 사례는 층수까지 동일하여 100점의 유사도를 보였습니다. 5번, 6번 사례는 층구간이 인접하여 90점, 7번, 8번, 9번 사례는 층구간이 멀어 80점의 유사도 점수를 받았습니다. 모든 사례에 시점 보정 계수(1.000~1.001)가 적용되어 시계열 변동이 반영되었습니다. 이러한 높은 유사도와 보정 적용으로 인해 가격 분석의 신뢰도가 매우 높습니다.
대상 매물은 준공 6년차의 신축급 아파트로, 단지 규모가 크고 주차 편의성이 양호하여 실거주 가치가 높습니다. 인근에 매암공원, CU 등 편의시설이 가까이 위치하며, 아이파크라라어린이집 등 교육 시설 접근성도 좋습니다. 다만, 지하철역과의 거리가 있어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 대구 동구 지역의 매매가격지수 및 전세가격지수가 안정적인 흐름을 보이고 있으나, 향후 대규모 신규 공급 물량으로 인한 시장 경쟁 심화 가능성은 투자 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.
대상 아파트는 2020년 준공되어 건물 나이가 6년입니다. 재건축 연한인 30년까지는 24년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직 논의될 시기는 아닙니다.
대구 동구는 매매가격지수와 전세가격지수가 보합 또는 상승 추세를 보이며 비교적 안정적인 시장 분위기입니다. 그러나 매매수급동향이 공급 우세를 나타내고, 특히 힐스테이트 동대구 센트럴, 벤처밸리 푸르지오 등 대구 동구 내 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장의 공급 과잉 리스크가 존재합니다. 이러한 공급 물량은 단기적으로는 매매가 상승을 제한하고, 전세가에도 하방 압력을 가할 수 있습니다. 장기적으로는 동촌공원 및 주변 도로망 개선, 국립청소년진로직업체험수련원 진입도로 개설 등 개발 호재들이 지역 가치를 높일 잠재력이 있으나, 대규모 공급 물량의 영향이 더 클 것으로 예상됩니다. 공산동의 인구는 감소 추세에 있어 수요 기반이 약화될 가능성도 고려해야 합니다. 종합적으로 볼 때, 단기적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있으며, 중장기적인 관점에서 공급 리스크를 주시하며 신중한 접근이 필요합니다.
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