서울 강남구 압구정로29길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 302

종합 리스크 점수: 65점 / 등급: 고평가

AI 요약 평가

제시가는 실거래 비준가격 대비 고평가되었으나, 준역세권 입지와 재건축 연한 도래가 임박한 점은 긍정적입니다. 다만, 소단지 특성과 인구 정체는 리스크 요인입니다.

세부 리스크 평가 항목

인근 실거래가: 3점 — 제시가 100억 원은 실거래 비준가격 89억 5,421만 원 대비 10억 4,578만 원(+11.7%) 고평가된 것으로 판단됩니다.
거래량: 4점 — 최근 6개월간 서울 강남구 아파트 거래량이 444건(2025년 11월)에서 419건(2026년 4월)으로 하락 추세에 있어 거래 활성도가 다소 저조합니다.
생활 편의시설: 8점 — 압구정역(3호선)이 도보 8분 거리에 위치하여 준역세권에 해당하며, 서울압구정초등학교가 350m 거리에 있어 학군 및 교통 접근성이 우수합니다. 한강공원동호대교남단하류측계단 진출입로 등 공원 시설도 인접해 있습니다.
규제 전망: 6점 — 준공 28년차로 재건축 연한(30년)에 2년 남았으나, 19세대의 소단지로 재건축 사업 추진에 어려움이 있을 수 있습니다. 용적률 갭은 48.52%p로 개발 여지는 있으나, 소단지 특성상 사업성 확보에 불리할 수 있습니다.
인구 현황: 5점 — 압구정동 인구는 최근 3년간 -1.2% 감소하여 정체 상태이며, 강남구 전체 인구도 최근 12개월간 3,603명 감소하여 인구 유입이 활발하지 않습니다.
토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 판단 불가합니다.
건물 노후도(대장): 6점 — 준공 28년차(1998년 준공)로 노후화가 진행 중이나, 재건축 연한에 근접하여 향후 가치 상승 여지가 있습니다.
임대 수익성 — 매매 거래유형으로 임대 수익성 분석은 해당없음

가격 타당성 검증

제시된 매매가 100억 원은 서버 코드가 산출한 실거래 기반 비준가격 89억 5,421만 원 대비 10억 4,578만 원(+11.7%) 고평가된 것으로 분석됩니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 7건은 모두 반경 2km 이내, 최근 2년 이내 거래된 아파트 매매 사례입니다. 유사도 점수가 가장 높은 #1 신현대11차(유사도 45점)는 1개월 전 183.41㎡가 97억 원에 거래되어 평당 1억 7,483만 원을 기록했습니다. 이는 대상 매물과 면적 차이가 크지 않으나, 다른 단지라는 점에서 감점되었습니다. 나머지 비교사례들은 면적 차이(10㎡ 초과) 및 다른 단지라는 점에서 유사도 점수가 낮게 나타났습니다. 특히, #2 강남한양수자인(4단지)의 경우 평당가가 6,412만 원으로 현저히 낮게 나타나 단지별 가격 편차가 크게 존재함을 알 수 있습니다.

심층 분석

대상 아파트는 압구정역 인근에 위치하여 교통 접근성이 우수하고, 서울압구정초등학교 등 학군이 양호하여 생활 편의성이 높습니다. 그러나 19세대의 소단지라는 점은 투자 가치 측면에서 유동성 리스크를 안고 있습니다. 현재 제시가는 실거래 비준가격 대비 고평가된 것으로 판단되므로, 신중한 접근이 필요합니다.

준공 28년차로 재건축 연한(30년)에 2년 남았습니다. 법정 상한 용적률 300% 대비 현재 용적률 251.48%로 48.52%p의 용적률 갭이 존재하여 개발 잠재력은 있으나, 19세대의 소단지라는 점이 재건축 사업 추진의 큰 걸림돌이 될 수 있습니다. 소규모 단지의 경우 사업성 확보가 어려워 리모델링으로 방향을 선회하거나 사업 추진이 지연될 가능성이 높습니다. 현재 개발 잠재력은 '낮음(1점)'으로 평가됩니다.

서울 강남구의 아파트 매매가격지수는 최근 하락 추세이며 거래량도 감소하고 있습니다. 하지만 매매수급동향은 여전히 수요 우세입니다. 대상 매물은 압구정동이라는 핵심 입지에 위치하며 재건축 연한이 임박했다는 점은 긍정적인 요소입니다. 그러나 제시가가 비준가격 대비 고평가되어 있고, 소단지 특성상 재건축 사업 추진의 불확실성이 존재합니다. 인근 신규 공급 물량 또한 향후 시장에 영향을 미 미칠 수 있어, 단기적인 가격 상승보다는 장기적인 관점에서 재건축 진행 여부에 따라 가치가 결정될 것으로 보입니다.

현장 체크리스트

동일 단지 내 최근 대형 평형 저층 거래 사례가 부족하므로, 층별 시세 편차 및 저층의 실제 가치에 대한 현장 확인이 필요합니다.
소단지의 특성상 관리비 내역 및 장기수선충당금 적립 현황을 확인하여 잠재적인 추가 비용 발생 여부를 점검해야 합니다.
준공 28년차 건물로, 외벽 균열, 누수, 배관 노후화 등 건물 전반의 유지보수 상태를 전문가와 함께 면밀히 확인해야 합니다.
세대수가 적어 재건축 사업 추진 시 주민 동의율 확보 및 사업성 확보에 대한 구체적인 계획과 진행 상황을 확인해야 합니다.
압구정역(3호선)까지의 실제 도보 시간 및 주변 교통 환경(버스 노선, 도로 정체 여부)을 직접 확인하여 교통 접근성을 체감해야 합니다.
인근에 예정된 신규 공급 물량(강남구논현동221-16, 래미안 레벤투스 등)이 향후 시장에 미칠 영향을 고려하여 매수 시점을 신중하게 결정해야 합니다.

최종 판정

보류