서울특별시 동작구 현충로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 305

종합 리스크 점수: 75점 / 등급: 고평가

AI 요약 평가

흑석역 역세권 입지와 재건축 잠재력이 높은 단지로, 제시가는 인근 실거래가 대비 소폭 고평가되어 있으나 개발 호재를 고려할 필요가 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

인근 실거래가: 8점 — 동일 단지 내 유사 평형 실거래가 대비 제시가가 약 6.5% 고평가되어 있으나, 흑석역 역세권 프리미엄 및 재건축 기대감이 반영된 것으로 보입니다.
거래량: 6점 — 서울 동작구 아파트 거래량은 최근 6개월간 230건에서 277건으로 상승 추세이나, 절대적인 거래량은 보통 수준입니다.
생활 편의시설: 9점 — 흑석역(9호선) 도보 6분 거리의 역세권 입지이며, 한강공원, CU, 중앙대학교병원, 소망유치원 등 다양한 편의시설이 인접해 생활 편의성이 매우 우수합니다.
규제 전망: 7점 — 준공 38년차로 재건축 연한에 도달했으며, 흑석재정비촉진지구 재정비촉진계획 변경 등 주변 개발 호재가 많아 개발 잠재력이 높습니다.
인구 현황: 5점 — 흑석동 인구는 최근 4년간 약 0.9% 증가하며 큰 변동 없이 정체 상태이며, 동작구 전체 인구는 소폭 감소 추세입니다.
토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
건물 노후도(사진): 5점 — 사진 정보가 제공되지 않아 판단 불가합니다.
건물 노후도(대장): 6점 — 1988년 준공되어 38년 경과된 건물로 재건축 연한에 도달했습니다.
임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음

가격 타당성 검증

대상 매물의 제시가 24억 5,000만 원은 실거래 기반 비준가격 22억 9,999만 원 대비 1억 5,000만 원(6.5%) 높게 책정되어 고평가된 것으로 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지인 명수대현대 아파트의 거래 사례입니다. #1 사례는 2026년 4월 7층 거래로 면적은 동일하나 층수 차이로 감점(10점)되어 평당 9,739만 원에 거래되었습니다. #2 사례는 2026년 4월 8층 거래로 면적(70.2㎡)과 층수 차이로 감점(각 10점)되어 평당 10,407만 원에 거래되었습니다. #3 사례는 2026년 1월 4층 거래로 면적(112.29㎡) 차이로 감점(20점)되어 평당 8,334만 원에 거래되었습니다. 이들 사례를 종합적으로 보정하여 비준가격이 산출되었습니다.

심층 분석

명수대현대 아파트는 흑석역(9호선) 도보 6분 거리의 우수한 교통 접근성을 갖추고 있으며, 중앙대학교병원, 한강공원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자 가치가 높습니다. 특히 흑석동은 동작구 내에서도 거래 활성도가 높은 지역으로, 학군 및 인프라가 양호하여 단지 경쟁력이 우수합니다.

1988년 준공되어 38년이 경과한 단지로 재건축 연한에 도달했습니다. 흑석재정비촉진지구 재정비촉진계획 변경 등 주변 지역의 활발한 개발 움직임은 명수대현대 아파트의 재건축 가능성을 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 불충분으로 산출 불가하나, 재건축 추진 시 사업성에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

서울 동작구의 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이고 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 흑석동 일대의 다양한 재개발/재건축 사업 및 신규 공급 예정 물량은 장기적으로 지역 가치를 상승시킬 잠재력이 있습니다. 다만, 현재 제시가가 비준가격 대비 고평가되어 있어 단기적인 시세 차익보다는 장기적인 재건축 투자 관점에서 접근하는 것이 유리할 수 있습니다.

현장 체크리스트

실제 매물 동·호수의 정확한 배치와 주변 소음 여부를 현장 확인해야 합니다.
세대당 주차 대수 정보가 미상이므로, 실제 주차 가능 여부 및 편의성을 확인해야 합니다.
건물 노후도가 38년이므로, 내부 마감재 및 설비 상태(배관, 난방 등)에 대한 상세 점검이 필요합니다.
재건축 진행 상황 및 추진위원회 활동 여부, 예상 사업성 등을 확인하여 투자 리스크를 파악해야 합니다.
관리비 내역에 장기수선충당금 등 재건축 관련 비용이 포함되어 있는지 확인해야 합니다.
인근 신규 공급 예정 단지(동작구노량진동39-20(청년안심주택), 힐스테이트 동작 시그니쳐 등)의 분양가 및 입주시기를 고려하여 향후 시세 변동 가능성을 확인해야 합니다.

최종 판정

보류