대구광역시 북구 대현남로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 3087

종합 리스크 점수: 52점

AI 요약 평가

대구광역시 북구 대현동 대현한신휴플러스 아파트는 준공 16년차의 751세대 규모 단지로, 현재 매매 시장은 하락세를 보이고 있으나 매매수급동향은 상승세를 유지하고 있습니다. 인근에 칠성시장역과 대구역이 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 복현지구 주거환경개선사업, 금호워터폴리스 산업단지 개발 등 다수의 개발 호재가 예정되어 있어 중장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다. 다만, 인근 지역에 22,738세대의 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

• 규제 전망: 5점 — 대상지는 제3종일반주거지역에 위치하며, 인근에 다수의 개발 사업이 고시되어 있어 지역 개발 잠재력이 보통 수준으로 평가됩니다. 재건축 연한까지는 14년이 남아있어 단기 재건축 가능성은 낮습니다.
• 건물 노후도(사진): 7점 — 사진이 제공되지 않아 정확한 판단은 어렵지만, 준공 16년차 아파트로 외관상 큰 노후화는 없을 것으로 추정됩니다. 다만, 연식에 따른 내부 시설 점검은 필요합니다.
• 인근 실거래가: 2점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 30.1%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 큰 차이가 나는 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
• 거래량: 7점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 21건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 비교적 활발한 편입니다.
• 생활 편의시설: 9점 — 칠성시장역 대구1호선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 24곳으로 매우 우수한 수준입니다.
• 인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 8.4% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
• 건물 노후도(대장): 5점 — 준공 16년 차 건물입니다. 보통 수준의 연차입니다.
• 토지 이용 규제
• 토지 형상

가격 타당성 검증

제시가 5억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 8,446만 원의 가치 스펙트럼 대비 높은 수준에 해당합니다. 이는 시장의 하락 추세와 비교사례의 보정 후 가치를 고려할 때, 제시가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 다만, 층수(8층) 및 기타 개별 요인에 따라 가치 차이가 발생할 수 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

유사도 90점의 비교사례는 대상지와 동일 단지, 동일 면적(114.67㎡)으로 2026년 4월에 3억 8,500만 원에 거래된 대현한신휴플러스 5층 매물입니다. 이 사례는 시점 보정 계수 0.999를 적용하여 보정 후 대입 총액은 3억 8,446만 원으로 산출되었습니다. 층구간 차이(8층 vs 5층)로 인해 감점되었으나, 동일 단지 내 유사 평형 거래이므로 신뢰도가 매우 높습니다.

심층 분석

대현한신휴플러스는 칠성시장역(도보 10분)과 대구역(도보 15분)에 인접하여 교통 접근성이 양호합니다. 주변에 대현어린이공원, CU 편의점, 한성병원, 대현휴먼시아어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 높습니다. 다만, 대구 북구 전반의 매매가격지수 하락과 대규모 신규 공급 예정 물량은 투자 가치 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다. 중장기적으로 복현지구 주거환경개선사업, 금호워터폴리스 산업단지 개발 등 지역 개발 호재가 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 단기적인 가격 상승을 기대하기는 어려워 보입니다.

대상 아파트는 2010년 준공되어 현재 16년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 14년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 불가능합니다. 현재 용적률이 미등록 상태이나, 법정 상한 용적률 300%를 고려할 때, 향후 재건축 시 사업성은 용적률 활용률 및 추가 분담금에 따라 달라질 수 있습니다.

대구 북구 아파트 시장은 매매가격지수 하락과 거래량 감소 추세로 인해 단기적으로는 보합 또는 약세가 예상됩니다. 특히, 22,738세대에 달하는 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 상당한 공급 부담으로 작용하여 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 반면, 칠성동2가 주거복합 신축공사, 금호워터폴리스 산업단지 개발 등 지역 내 개발 호재는 중장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 인구 감소 추세는 주택 수요에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로, 향후 인구 동향 변화를 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다. 전반적으로 신중한 접근이 필요한 시점입니다.

현장 체크리스트

• 대상 매물의 실제 층별 조망권 및 일조량은 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.
• 아파트 관리비 내역(특히 장기수선충당금, 공용 관리비)을 확인하여 예상치 못한 추가 비용이 없는지 점검해야 합니다.
• 동일 단지 내 최근 거래된 매물들의 실제 거래 사유(급매 여부 등)를 파악하여 가격 적정성을 재고해야 합니다.
• 인근에 예정된 대규모 신규 아파트 단지들의 분양가 및 입주 시기를 확인하여 향후 시장에 미칠 영향을 분석해야 합니다.
• 대상 단지의 주차장 이용 편의성(혼잡도, 주차 공간 확보 여부)을 직접 확인하는 것이 중요합니다.
• 단지 주변의 소음원(도로, 상가 등) 및 유해시설 유무를 현장에서 확인하여 주거 쾌적성을 평가해야 합니다.

최종 판정

보류