매물 유형: 아파트
분석 번호: 3090
종합 리스크 점수: 53점
대구 북구 산격양우내안애 아파트는 준공 17년차 단지로, 매매가격지수 하락 및 거래량 감소 추세 속에서 매매가 3억 원으로 제시되었습니다. 인근에 다수의 개발 사업이 진행 중이며, 특히 금호워터폴리스 산업단지 개발은 장기적으로 지역 경제 활성화 및 인구 유입에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과와 유사한 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 3억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과인 2억 7,998만 원과 비교했을 때, 약 202만 원 높은 수준입니다. 이는 유사 사례 대비 소폭 높은 가격으로 판단되나, 시장 상황과 매물의 구체적인 층, 향, 내부 상태에 따라 적정 범위 내에 있을 수 있습니다.
선별된 비교사례는 산격동 산격양우내안애 15층 84.9552㎡로, 2026년 5월 2억 8,000만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적, 동일 시점으로 유사도가 매우 높습니다. 시점, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 모두 1.000으로 적용되어 보정 후 평당가는 1,090만 원이며, 대상 면적에 대한 환산 총액은 2억 7,998만 원입니다.
산격양우내안애는 준공 17년차 단지로, 대규모 신축 단지 대비 투자 매력은 다소 낮을 수 있습니다. 그러나 세대당 1.33대의 양호한 주차 비율과 산격중학교 인접 등 기본적인 주거 편의성은 갖추고 있습니다. 금호워터폴리스 산업단지 개발 등 지역 개발 호재가 장기적으로 인구 유입 및 지역 가치 상승에 기여할 수 있으나, 단기적인 시장 하락세와 대규모 신규 공급 예정 물량은 투자 리스크로 작용할 수 있습니다.
준공 17년차로 재건축 연한(30년)까지는 13년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률 105.73%로 법정 상한 300% 대비 여유가 있어 장기적으로 재건축 사업성이 있을 수 있으나, 현재로서는 재건축을 통한 투자 가치 상승을 기대하기 어렵습니다.
대구 북구의 매매가격지수 하락 및 거래량 감소 추세는 단기적으로 시장의 불확실성을 높입니다. 다만, 월세가격지수 상승과 전세가율 상승은 실수요가 꾸준히 존재함을 보여줍니다. 금호워터폴리스 산업단지 개발, 복현지구 주거환경개선사업 등 다수의 개발 호재는 장기적인 관점에서 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있으므로, 신중한 접근이 필요합니다.
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