매물 유형: 아파트
분석 번호: 3098
종합 리스크 점수: 58점
대상 매물은 대구 북구 서변동에 위치한 동서변월드메르디앙 아파트로, 준공 21년차의 중규모 단지입니다. 최근 매매가격지수가 하락세를 보이고 있으나, 매매수급동향은 상승세를 유지하고 있어 수요는 꾸준한 것으로 판단됩니다. 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 유의해야 합니다.
제시된 매매가 2억 8,000만원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 4,965만원에서 2억 7,499만원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 매물들과 비교했을 때 다소 높은 수준으로 판단됩니다. 매수 시에는 가격 협상 여지를 충분히 고려해볼 필요가 있습니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도 점수 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. #1 사례는 2026년 5월 11층 84.97㎡가 2억 6,400만원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 6,400만원입니다. #3 사례는 2026년 5월 6층 84.97㎡가 2억 7,500만원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 2억 7,499만원으로 가장 높은 가격을 형성했습니다. 시점 보정 계수는 0.997이 적용되어 최근 거래일수록 보정 폭이 적습니다. 이들 사례는 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 유효한 근거가 됩니다.
동서변월드메르디앙은 916세대의 중규모 단지로, 세대당 1.26대의 주차 공간을 확보하고 있어 단지 경쟁력은 보통 수준입니다. 주변에 으뜸공원 물놀이장, GS25 대구서변점, 우리뜰어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 양호합니다. 다만, 지하철역 접근성이 부족하여 교통 편의성은 다소 떨어집니다. 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 투자 가치 상승에 제약이 있을 수 있습니다.
준공연도 2005년으로 현재 21년차 아파트입니다. 재건축 연한(30년)까지 9년이 남아있어 단기적인 재건축 가능성은 없습니다. 리모델링의 경우, 현재 용적률이 미등록되어 정확한 판단은 어려우나, 개발 잠재력은 '보통' 수준으로 평가됩니다. 향후 리모델링 추진 시 사업성 검토가 필요합니다.
대구 북구 아파트 시장은 최근 매매가격지수 하락과 거래량 감소 추세가 나타나고 있어 단기적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다. 그러나 매매수급동향이 상승세를 유지하고 있고, 금호워터폴리스 산업단지 개발사업, 복현지구 주거환경개선사업 등 지역 내 개발 호재가 장기적으로는 긍정적인 영향을 미 미칠 수 있습니다. 다만, 대규모 신규 공급 물량과 인구 감소 추세는 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있으므로, 중장기적인 관점에서 신중한 접근이 필요합니다.
보류