매물 유형: 아파트
분석 번호: 3105
종합 리스크 점수: 65점
대상 매물인 산호한양 아파트는 준공 33년으로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 동천역 역세권 입지로 교통 접근성이 우수하며, 인근에 다양한 개발 호재가 존재하여 미래 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 대구 북구의 매매가격지수 하락 및 거래량 감소 추세는 단기적인 시장 리스크로 작용할 수 있습니다.
제시된 매매가 1억 500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 250만 원에서 1억 1,013만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 하단에서 중간 정도에 해당하며, 층수(13층)를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 거래로 유사도 점수가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 6월 8층 거래로 1억 250만 원, #2 사례는 2026년 1월 15층 거래로 1억 1,013만 원, #3 사례는 2026년 1월 9층 거래로 1억 914만 원, #4 사례는 2026년 5월 5층 거래로 1억 500만 원으로 보정되었습니다. 특히 #4 사례는 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 대상 매물의 13층과 인접한 중층으로 유사도가 높습니다. 이들 사례는 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 신뢰할 수 있는 근거가 됩니다.
산호한양 아파트는 동천역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 인근에 대천공원, CU 편의점, 대구보건대학교병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 준공 33년으로 재건축 연한에 도달하여 향후 개발 이익을 기대할 수 있는 투자 가치도 보유하고 있습니다. 다만, 세대당 0.6대의 주차 공간은 단점으로 작용할 수 있습니다.
대상 단지는 1993년 준공되어 33년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률이 198.53%로 법정 상한 300% 대비 101.47%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 높은 편입니다. 인근 칠곡1택지 지구단위계획 변경, 복현지구 주거환경개선사업 등 지역 내 개발 사업이 활발하게 진행되고 있어 재건축 추진에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
대구 북구의 매매가격지수 하락 및 거래량 감소는 단기적인 시장의 불확실성을 나타내지만, 월세가격지수 상승과 높은 전세가율은 실수요 기반이 견고함을 보여줍니다. 인근에 학산 한신더휴 엘리트파크, 포항자이 애서턴 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 공급 과잉 우려가 있을 수 있습니다. 그러나 대상 단지의 역세권 입지, 재건축 연한 도달 및 높은 용적률 갭은 장기적인 관점에서 개발 이익과 함께 가치 상승을 견인할 주요 요인으로 작용할 것입니다. 특히 금호워터폴리스 산업단지 개발사업 등 지역 경제 활성화 요인들은 인구 유입을 촉진하여 장기적인 부동산 가치 상승에 기여할 것으로 전망됩니다.
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