대구광역시 북구 대천로9길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 3106

종합 리스크 점수: 50점

AI 요약 평가

대상 매물은 준공 35년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 것이 특징입니다. 동천역 초역세권 입지로 교통 접근성이 우수하며, 인근에 다양한 개발 사업이 예정되어 있어 장기적인 가치 상승 여력이 존재합니다. 다만, 노후도에 따른 유지보수 비용과 지역 내 신규 공급 물량 증가에 따른 경쟁 심화 가능성은 고려해야 합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 8점 — 준공 35년으로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높으며, 인근에 다수의 개발 호재가 존재합니다.
건물 노후도(사진): 2점 — 사진상 정보가 제공되지 않아 정확한 판단은 어려우나, 35년 경과된 건물로 노후화가 진행되었을 가능성이 높습니다.
인근 실거래가: 2점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 30.4%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 큰 차이가 나는 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 5점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 5건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 보통한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 동천역 대구3호선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 23곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 5.8% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 3점 — 준공 35년 차 건물입니다. 재건축 연한(30년)을 초과하여 상당한 노후화가 예상됩니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 8,500만 원은 비교사례를 통한 대입가치 스펙트럼 6,517만 원 대비 높은 수준입니다. 이는 시장의 전반적인 하락 추세와 비교사례의 보정된 가치를 고려할 때, 다소 고평가된 것으로 판단될 수 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 1건으로, 유사도 90점을 기록했습니다. 해당 사례는 읍내동 삼진목화 아파트 8층 58.44㎡로 2026년 3월 6,800만 원에 거래되었습니다. 대상 매물과 동일 단지이며, 시점 보정 계수 0.997과 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 6,517만 원으로 산출되었습니다.

심층 분석

대상 매물은 동천역 초역세권 입지로 교통 접근성이 매우 우수하며, 준공 35년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 개발 가치를 기대할 수 있습니다. 그러나 낮은 주차대수와 소규모 단지라는 점은 단지 경쟁력을 약화시키는 요인입니다. 인근에 다수의 개발 호재가 존재하지만, 대규모 신규 공급 물량은 투자 가치에 대한 신중한 접근을 요구합니다.

준공 35년으로 재건축 연한에 도달하여 재건축 가능성이 높습니다. 다만, 소규모 단지의 특성상 사업성 확보에 어려움이 있을 수 있으며, 용적률 갭 분석 결과가 미등록으로 산출되어 정확한 사업성 판단을 위해서는 추가적인 정보 확인이 필요합니다. 인근 복현지구 주거환경개선사업 등 재개발 호재는 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

대구 북구 아파트 시장은 전반적으로 하락 및 보합세를 보이고 있으며, 대규모 신규 공급 물량은 단기적인 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 그러나 초역세권 입지와 재건축 연한 도달이라는 강점은 장기적인 관점에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 인근 금호워터폴리스 산업단지 개발사업 등은 인구 유입 및 지역 경제 활성화에 기여하여 잠재적인 가치 상승을 유도할 수 있습니다. 하지만 제시가가 비교사례 대입가치보다 높은 점은 매수 시 주의가 필요합니다.

현장 체크리스트

실제 매물의 내부 상태(벽지, 바닥, 천장 누수 흔적, 곰팡이 등)를 반드시 현장 확인해야 합니다.
주차 공간의 실제 이용 가능 여부와 주차 불편 정도를 직접 확인해야 합니다.
월별 관리비 내역과 장기수선충당금 적립 현황을 확인하여 추가 비용 부담 여부를 파악해야 합니다.
동일 단지 내 최근 거래가 대비 제시가의 타당성에 대해 적극적인 가격 협상을 시도해야 합니다.
재건축 진행 가능성 및 예상 사업성, 추진위원회 현황 등을 면밀히 검토해야 합니다.
인근 신규 공급 예정 단지들의 분양가 및 입주 시기를 고려하여 향후 시세 변동 가능성을 예측해야 합니다.

최종 판정

보류