매물 유형: 아파트
분석 번호: 3117
종합 리스크 점수: 67점
대상 아파트는 준공 5년차의 신축 단지로 건물 상태는 매우 양호합니다. 다만, 대구 북구 지역의 매매가격지수가 하락세를 보이고 있으며, 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 범위 내에 위치하나, 지역 시장 동향과 공급 리스크를 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.
제시가 3억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과인 3억 5,874만 원의 범위 내에 위치하며, 중앙값과 비교했을 때 소폭 높은 수준입니다. 동일 단지 내 고층 프리미엄이 반영된 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 #1은 대상지와 동일 단지인 힐스테이트데시앙도남1단지의 24층 매물로, 2026년 3월에 3억 6,000만 원에 거래되었습니다. 전용면적 72.8558㎡ 기준 평당가는 1,633만 원이었으나, 시점 보정 계수 0.997을 적용하여 보정 후 평당가는 1,628만 원으로 조정되었습니다. 이를 대상 매물에 대입한 최종 환산 총액은 3억 5,874만 원입니다. 동일 단지, 유사 면적 및 고층이라는 점에서 유사도가 매우 높습니다.
대상 단지는 준공 5년차의 신축 아파트로, 단지 자체의 경쟁력은 양호합니다. 그러나 대구 북구 지역의 매매 시장은 하락세이며, 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적인 투자 가치는 제한적일 수 있습니다. 학군 및 교통 접근성은 무난한 수준이나, 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 장기적인 관점에서는 금호워터폴리스 산업단지 개발 등 지역 경제 활성화 요인이 있으나, 공급 과잉 리스크를 상쇄할 정도인지는 면밀한 검토가 필요합니다.
대상 아파트는 준공 5년차로 재건축 연한(30년)까지 25년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 또한 신축 단지임을 고려할 때 당분간은 논의될 가능성이 낮습니다.
대구 북구의 매매가격지수 하락 및 대규모 신규 공급 예정은 향후 시장에 부정적인 영향을 미 미칠 가능성이 높습니다. 매매수급동향 또한 공급 우위를 나타내고 있어 가격 상승 여력은 제한적일 것으로 예상됩니다. 다만, 월세가격지수 상승과 전세가율이 높은 점은 실수요 및 전세 시장의 견고함을 보여주며, 이는 매매가 하락 폭을 일정 부분 방어할 수 있는 요인이 될 수 있습니다. 장기적으로는 지역 개발 호재가 있으나, 단기적으로는 공급 리스크에 대한 주의가 필요합니다.
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