매물 유형: 아파트
분석 번호: 3152
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물은 대구 수성구 범어동에 위치한 e편한세상범어 아파트로, 준공 11년차의 비교적 신축 단지입니다. 인근에 다수의 재건축 및 개발 호재가 존재하며, 범어동은 지역 내 거래 활성도가 높은 지역입니다. 다만, 매매가격지수 및 거래량 하락 추세와 향후 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
대상 매물의 제시가 6억 5,000만 원은 비교사례별 대입 결과 산출된 5억 5,021만 원에서 5억 9,427만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치하며, 최고가보다 약 5,500만 원 높은 수준입니다. 이는 시장 상황과 비교사례를 고려할 때 다소 고평가된 것으로 판단될 수 있습니다.
선별된 비교사례 5건은 모두 동일 단지(e편한세상범어) 내 동일 평형(59.9869㎡) 거래로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 4월 11층 거래로 보정 후 대입 총액 5억 9,427만 원, #2 사례는 2026년 2월 11층 거래로 보정 후 대입 총액 5억 7,752만 원입니다. #3, #4, #5 사례는 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 동일 단지 거래로 유사성이 높습니다. 이들 사례의 보정 후 대입 총액은 각각 5억 7,693만 원(3층, 2026년 5월), 5억 5,954만 원(4층, 2026년 2월), 5억 5,021만 원(5층, 2026년 1월)입니다. 이러한 비교사례들을 종합할 때, 제시된 매매가 6억 5,000만 원은 보정된 비교사례의 최고가보다 약 5,500만 원 높은 수준입니다.
e편한세상범어는 대구 수성구 범어동에 위치하여 학군 및 생활 인프라가 우수한 지역에 속합니다. 대구은행역과 범어역이 도보 15분 내외 거리에 있어 준역세권으로 평가할 수 있으며, 이는 교통 접근성 측면에서 긍정적인 요소입니다. 다만, 현재 매매 시장의 거래량 감소 및 신규 공급 물량 증가 추세는 단기적인 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다. 장기적으로는 범어동의 입지적 강점과 대단지 아파트의 안정성을 고려할 수 있으나, 제시된 매매가는 비교사례 대비 높은 수준이므로 신중한 접근이 필요합니다.
대상 아파트는 2015년 준공되어 건물 나이가 11년입니다. 재건축 연한(30년)까지는 약 19년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 역시 현재 시점에서는 구체적인 논의나 추진 계획이 없는 것으로 보입니다.
대구 수성구는 범어동을 중심으로 활발한 거래가 이루어지는 지역이지만, 전반적인 매매가격지수와 거래량은 하락 추세에 있습니다. 매매수급동향 지수도 공급 우위를 나타내고 있으며, 인근에 만촌파크드림에디움, 범어자이, 어나드 범어 등 1,057세대의 신규 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 추가적인 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 다만, 대구 10조 규모 '로봇·디지털' 대전환 등 지역 경제 활성화 기대감과 재건축·재개발 관련 뉴스는 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미 미칠 수 있습니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 대비 고평가된 것으로 보이며, 시장의 하락 추세와 공급 리스크를 고려할 때 보합 또는 약한 하락세를 보일 가능성이 있습니다. 매수 시에는 충분한 가격 협상과 장기적인 관점에서의 접근이 필요합니다.
보류