매물 유형: 아파트
분석 번호: 3153
종합 리스크 점수: 55점
대상 매물인 범어동일하이빌은 대구 수성구 범어동에 위치하며, 준공 19년차의 아파트입니다. 역세권 입지와 주변 학군, 생활 편의시설 접근성이 우수하여 실거주 및 투자 가치가 높습니다. 다만, 현재 제시된 매매가는 비교사례를 통한 보정 후 대입가치 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 타당성 검토가 필요하며, 인근 신규 공급 물량에 대한 경쟁 리스크를 고려해야 합니다.
제시된 매매가 18억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 17억 6,470만 원의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 다소 높은 수준으로 판단될 수 있으며, 고층 프리미엄이나 특정 내부 인테리어 등 개별적인 가치 요인이 반영되었을 가능성이 있습니다.
선별된 비교사례는 대상지와 동일 단지인 범어동일하이빌의 13층 146.0208㎡ 매매(2026년 4월, 14억 원)입니다. 이 사례는 대상지와 동일 단지이므로 거리 감점이 없으며, 시점 보정 계수 1.000이 적용되었습니다. 이 사례를 대상 매물(184.06㎡)에 대입하여 보정된 총액은 17억 6,470만 원으로 산출되었습니다.
범어동일하이빌은 수성구민운동장역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 범어동은 지역 내 거래 활성도 1위 법정동으로 꾸준한 수요가 예상됩니다. 주변 학군 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 판단됩니다. 다만, 현재 제시된 매매가는 비교사례 대비 다소 높은 수준이므로, 투자 시 신중한 가격 협상이 필요합니다.
준공 19년차로 재건축 연한(30년)까지는 11년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 그러나 주변 재건축 사업이 활발하게 진행되고 있어 장기적인 관점에서는 재건축 또는 리모델링 가능성을 배제할 수 없습니다. 용적률 갭 분석이 미등록되어 개발 잠재력을 정확히 평가하기는 어렵습니다.
대구 수성구의 아파트 매매가격지수는 보합세이나 전월세 가격지수는 상승하고 있으며, 매매수급동향은 수요 우위로 나타나고 있습니다. 이는 실수요 기반의 시장 흐름을 보여줍니다. 다만, 아파트 거래량 감소 추세와 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 경쟁 심화 요인으로 작용할 수 있습니다. 범어동은 대구 내에서도 선호도가 높은 지역이므로, 장기적으로는 안정적인 가치 유지가 기대되나, 단기적으로는 시장 변동성에 유의해야 합니다.
보류