매물 유형: 아파트
분석 번호: 3154
종합 리스크 점수: 63점
대상 아파트는 준공 6년차의 신축 단지로, 범어역 초역세권 입지와 우수한 주차 환경을 갖추고 있어 높은 주거 만족도가 예상됩니다. 대구시의 미래 산업 육성 정책과 재건축 활성화 기조는 장기적인 관점에서 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 인근에 예정된 신규 아파트 공급 물량은 단기적인 시장 경쟁을 심화시킬 수 있으며, 매매 거래량 감소 추세는 시장의 관망세를 시사합니다.
제시된 매매가 10억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 9억 5,923만 원에서 9억 9,301만 원 사이의 가치 스펙트럼보다 상회하는 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 유사 면적 매물 대비 높은 가격으로, 고층 프리미엄 및 특정 조망권 등 개별적인 요인이 반영되었을 가능성이 있습니다. 시장의 전반적인 거래량 감소 추세와 인근 신규 공급 물량 등을 고려할 때, 제시가는 다소 공격적인 수준으로 판단됩니다.
비교사례 #1은 2026년 3월에 9억 9,400만 원에 거래된 동일 단지 16층 매물(84.9961㎡)로, 시점 보정 후 대상 매물의 대입 가치는 9억 9,301만 원입니다. 비교사례 #2는 2026년 2월에 9억 6,000만 원에 거래된 동일 단지 30층 매물(84.988㎡)로, 시점 보정 후 대상 매물의 대입 가치는 9억 5,923만 원입니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 유사 면적 거래로 유사도 점수가 100점으로 매우 높습니다. 시점 보정 계수는 0.999로 최근 시장 변동률이 미미하게 반영되었습니다.
범어서한포레스트는 범어역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 범어동은 대구 수성구 내에서도 가장 활발하게 거래되는 지역 중 하나로 입지적 강점이 큽니다. 준공 6년차의 신축 단지로 주거 쾌적성이 높고, 세대당 2.14대의 높은 주차대수는 큰 장점입니다. 대구시의 로봇·디지털 산업 전환 정책과 재건축·재개발 활성화 기조는 장기적인 관점에서 지역 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 다만, 인근 신규 공급 물량으로 인한 단기적인 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.
대상 아파트는 2020년 준공되어 건물 나이가 6년입니다. 재건축 연한인 30년까지는 24년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 용적률이 777.69%로 법정 상한 1500% 대비 여유가 있어 향후 리모델링 또는 재건축 시 사업성은 있을 수 있으나, 현재 시점에서는 해당되지 않습니다.
대구 수성구의 매매가격지수는 보합세를 유지하고 있으나, 매매 거래량은 감소 추세입니다. 매매수급동향 지수 또한 공급 우위를 나타내고 있어 단기적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다. 그러나 범어동의 우수한 입지적 강점, 초역세권 프리미엄(8% 추정), 그리고 대구시의 장기적인 개발 호재(로봇·디지털 산업 전환, 도시철도 확충 등)를 고려할 때, 장기적인 관점에서는 안정적인 가치 유지가 가능할 것으로 전망됩니다. 다만, 인근 만촌파크드림에디움, 범어자이, 어나드 범어 등 1,057세대의 신규 공급 물량은 단기적인 시장에 영향을 미칠 수 있으므로, 시장 상황을 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.
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