매물 유형: 아파트
분석 번호: 3159
종합 리스크 점수: 82점
대상 매물은 대구 수성구 범어동에 위치한 범어에일린의뜰 아파트로, 매매가 13억 원이 제시되었습니다. 수성구민운동장역 역세권에 위치하며, 인근 재건축 및 도로 개설 등 다양한 개발 호재가 존재하여 미래 가치 상승 가능성이 높습니다. 다만, 미상 세대수의 소단지라는 점과 향후 1,057세대의 신규 공급 물량이 예정되어 있어 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상위권에 해당합니다.
제시된 매매가 13억 원은 비교사례 대입 시 산출된 가치 스펙트럼(최저 10억 9,078만 원 ~ 최고 12억 7,999만 원)의 상단에 위치합니다. 특히 최고가 사례인 12억 7,999만 원과 비교 시 소폭 높은 수준으로, 매수 시 가격 협상 여지가 있을 수 있습니다.
선별된 8건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 거래로 유사도 점수 100점을 기록했습니다. 시점 보정 계수는 0.999~1.000으로 최근 거래 시점의 시장 상황이 반영되었습니다. 특히, 2026년 5월 거래된 동일 단지 28층 84.9603㎡ 매물은 12억 8,000만 원에 거래되어 평당 4,980만 원을 기록했으며, 대상 매물에 대입 시 12억 7,999만 원의 가치로 환산되었습니다. 이는 제시가 13억 원과 유사한 수준입니다.
대상지는 수성구민운동장역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 범어동은 지역 내 거래 활성도가 높은 핵심 입지입니다. 인근에 다양한 재건축 및 도로 개설 사업이 진행 중이거나 예정되어 있어, 주거 환경 개선 및 잠재적 가치 상승 요인이 존재합니다. 다만, 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고, 소단지 특성상 유동성 리스크가 있을 수 있어 신중한 투자가 요구됩니다.
준공연도가 미상으로 재건축 연한 도달 여부를 정확히 판단하기 어렵습니다. 다만, 인근 범어아파트지구 개발기본계획 변경 등 재건축 관련 움직임이 활발하여, 장기적으로 재건축 가능성을 배제할 수는 없습니다. 정확한 판단을 위해서는 건물 연식 확인이 필수적입니다.
대구 수성구는 매매가격지수가 보합세이나 전월세 가격지수는 상승 중이며, 매매수급동향이 수요 우세를 보이고 있어 단기적으로는 안정적인 시장 흐름을 기대할 수 있습니다. 그러나 향후 1,057세대의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 공급 과잉에 따른 가격 조정 가능성도 염두에 두어야 합니다. 장기적으로는 역세권 입지와 주변 개발 호재를 바탕으로 한 가치 상승 여력이 있으나, 신규 공급 물량 소화 여부가 중요한 변수가 될 것입니다.
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