매물 유형: 아파트
분석 번호: 3166
종합 리스크 점수: 70점
대상 매물인 브라운스톤범어는 준공 9년차의 비교적 신축 아파트로, 범어역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 인근에 다수의 재건축 및 개발 호재가 있어 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다. 다만, 대구 수성구의 아파트 거래량이 최근 감소 추세에 있으며, 인근에 신규 공급 예정 물량이 존재하여 단기적인 시장 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.
제시 매매가 7억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6억 8,030만 원에서 7억 5,087만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 고층 매물의 가격과 유사한 수준으로, 시장의 기대감이 일부 반영된 것으로 보입니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형(84.85㎡)의 최근 매매 실거래가이며, 유사도 점수 100점으로 신뢰도가 매우 높습니다. 각 사례는 시점 보정을 거쳐 대상 매물의 가치 스펙트럼을 형성하는 데 활용되었습니다. 예를 들어, 2026년 6월 거래된 29층 매물(7억 4,500만 원)은 보정 후 7억 4,496만 원으로 대입되었으며, 2026년 1월 거래된 19층 매물(6억 8,000만 원)은 보정 후 6억 8,030만 원으로 대입되었습니다. 모든 비교사례는 동일한 중심상업지역에 위치하며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 1.000으로 적용되었습니다.
브라운스톤범어는 범어역 역세권에 위치하여 대구2호선 이용이 편리하며, 주변에 시민체육공원 운동장, CU 편의점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 또한, 범어동은 대구 수성구 내에서 가장 활발하게 거래되는 법정동으로, 평균 매매가 또한 높은 수준을 유지하고 있어 입지적 경쟁력이 우수합니다. 이러한 강점들은 장기적인 투자 가치를 높이는 요인으로 작용할 것입니다.
준공 9년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 21년 이상 남아있어 단기적인 재건축 가능성은 낮습니다. 다만, 용적률이 987.1139%로 법정 상한 1500% 대비 512.8861%p의 여유가 있어, 향후 리모델링 또는 재건축 추진 시 용적률 인센티브를 통한 사업성 확보에 유리할 수 있습니다. 인근에 지산목련아파트, 범어아파트지구, 녹원맨션, 청원맨션 등 다수의 재건축 사업이 진행 중이거나 예정되어 있어, 장기적으로는 재건축 시장의 활성화에 따른 간접적인 수혜를 기대할 수 있습니다.
대구 수성구는 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승세를 보이고 있으나, 아파트 거래량은 감소 추세에 있어 단기적인 시장의 불확실성이 존재합니다. 그러나 범어역 역세권 입지, 우수한 주차 환경, 비교적 신축 아파트라는 강점은 매물의 가치를 지지할 것입니다. 특히, 대구 10조 규모 '로봇·디지털' 대전환 및 '삼전닉스 유치' 등 지역 경제 활성화 정책과 인근 재건축/도로 개설 등 개발 호재는 중장기적으로 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 미 미칠 것으로 전망됩니다. 다만, 향후 1,057세대의 신규 공급 물량 소화 여부가 시장의 중요한 변수가 될 수 있으므로 지속적인 모니터링이 필요합니다.
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