매물 유형: 아파트
분석 번호: 3167
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물은 대구 수성구 범어동에 위치한 7년차 아파트로, 인근 재건축 및 개발 호재가 풍부하여 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승세를 보이며, 매매수급동향 또한 상승세로 수요가 꾸준함을 나타냅니다. 다만, 지역 내 아파트 거래량은 하락 추세이며, 인근에 1,057세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시가 14억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 12억 7,928만 원에서 13억 7,937만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 최고가 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 8건의 비교사례 중 상위권 범위를 넘어서는 가격으로, 시장 평균 대비 높은 수준으로 평가될 수 있습니다.
선별된 8건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지인 빌리브범어 아파트의 전용면적 84㎡대 거래입니다. 유사도 점수는 모두 100점으로 매우 높은 신뢰도를 보입니다. 거래 시점은 2026년 1월부터 5월까지로 최근 거래 내역이며, 시점 보정 계수는 0.999~1.000이 적용되었습니다. 각 사례는 층수(3층~16층)에 따라 평당가 및 총액에 차이가 있으나, 전반적으로 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 적합한 사례들입니다.
빌리브범어는 범어동 내에서도 비교적 신축 아파트로, 우수한 입지와 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 수성구청역과 만촌역이 도보 11분 거리에 위치하여 준역세권 프리미엄이 기대됩니다. 대구경동초등학교가 인접해 학군 경쟁력도 높습니다. 인근 재건축 및 개발 호재가 많아 장기적인 관점에서 투자 가치는 양호한 편입니다. 다만, 제시가가 시장 스펙트럼의 상단을 넘어서는 수준이므로, 가격 협상 여지가 있다면 투자 매력이 더욱 높아질 것입니다.
대상 단지는 2019년 준공되어 건물 나이가 7년입니다. 재건축 연한인 30년까지는 23년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 아직은 논의 단계가 아닙니다.
대구 수성구 아파트 시장은 매매 및 전월세 가격지수가 상승세를 보이고 있으며, 매매수급동향도 긍정적입니다. 범어동은 지역 내 거래 활성도 1위로 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다. 대구시의 로봇·디지털 산업 전환 등 지역 경제 활성화 정책은 장기적으로 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미 미칠 것으로 예상됩니다. 그러나 인근 1,057세대의 신규 공급 예정 물량은 향후 시장 경쟁을 심화시키고 가격 상승폭을 제한할 수 있는 리스크 요인입니다. 전반적으로는 긍정적인 요인이 많으나, 신규 공급에 따른 시장 변동성을 주시하며 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.
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