매물 유형: 아파트
분석 번호: 3169
종합 리스크 점수: 55점
대상 아파트는 준공 18년차로 재건축 연한까지는 시간이 필요하나, 범어동이라는 우수한 입지와 인근 활발한 재건축 및 개발 호재로 장기적인 가치 상승 잠재력을 가집니다. 다만, 최근 아파트 거래량 감소 추세와 미분양 현황은 단기적인 시장의 불확실성을 시사합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있을 수 있으나, 신규 공급 물량에 대한 경쟁 심화 가능성을 고려해야 합니다.
제시된 매매가 7억 5,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 7억 6,355만 원 ~ 최고 8억 2,546만 원) 대비 하단에 위치합니다. 이는 시장의 보정된 가치 스펙트럼과 비교했을 때 가격적인 메리트가 존재할 수 있음을 시사합니다.
비교사례는 모두 동일 단지 내에서 발생한 거래로, 대상 매물과의 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 6월 7층 84.985㎡가 5억 7,000만 원에 거래되었으며, 대상지 면적 대입 시 7억 8,419만 원으로 보정됩니다. #2 사례는 2026년 3월 14층 84.985㎡가 6억 원에 거래되었고, 대상지 면적 대입 시 8억 2,546만 원으로 보정됩니다. #3 사례는 2026년 2월 12층 84.985㎡가 5억 8,000만 원에 거래되었으며, 대상지 면적 대입 시 7억 9,794만 원으로 보정됩니다. #4 사례는 2026년 1월 6층 84.985㎡가 5억 5,500만 원에 거래되었고, 대상지 면적 대입 시 7억 6,355만 원으로 보정됩니다. 모든 사례는 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 시점 변동이 크지 않았습니다.
대상 아파트는 대구 수성구 범어동에 위치하여 우수한 학군과 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 범어역(대구2호선)까지 도보 11분 거리로 준역세권에 해당하며, 교통 접근성이 양호합니다. 인근에 다수의 공원, 쇼핑 시설, 의료 시설, 학교가 밀집해 있어 주거 편의성이 높습니다. 준공 18년차로 신축 아파트는 아니지만, 범어동이라는 입지적 강점은 투자 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 최근 거래량 감소 추세와 신규 공급 물량은 단기적인 투자 리스크로 작용할 수 있습니다.
대상 아파트는 2008년 준공되어 현재 18년차입니다. 재건축 연한(30년)까지는 약 12년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 하지만 인근 지역에서 지산목련아파트, 녹원맨션, 청원맨션 등 다수의 재건축 사업이 활발하게 진행되고 있어, 장기적인 관점에서는 재건축 추진 환경이 조성될 가능성이 있습니다. 용적률 미등록으로 정확한 용적률 갭 분석은 어렵습니다.
대구 수성구는 범어동을 중심으로 한 핵심 주거 지역으로, 장기적인 관점에서 안정적인 가치 유지가 기대됩니다. 대구시의 로봇·디지털 대전환 및 반도체 벨트 조성 등 지역 경제 활성화 정책은 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 최근 아파트 거래량 감소와 신규 공급 물량 증가는 단기적으로 시장의 불확실성을 높일 수 있습니다. 매매가격지수와 전세가격지수가 보합 및 상승세를 보이고 있으나, 매매수급동향은 공급 우위를 나타내고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적인 메리트가 있으므로, 장기적인 관점에서 실거주 및 투자 가치를 고려해볼 만합니다.
매수