매물 유형: 아파트
분석 번호: 3171
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물은 준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했으며, 인근 지역에 다수의 재건축 사업이 활발히 진행 중인 점이 긍정적인 요소입니다. 다만, 대구 수성구의 매매가격지수와 거래량은 보합 또는 하락 추세로, 시장 전체의 활기는 다소 둔화된 상황입니다. 제시된 매매가는 비교사례의 대입가치 스펙트럼 대비 높은 수준으로, 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 4억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 4,617만 원에서 3억 5,275만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 약 1억 3,725만 원에서 1억 4,383만 원 가량 높은 수준입니다. 이는 비교사례 대비 상당한 고평가로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 높습니다. 첫 번째 사례는 2026년 1월 거래된 11층 매물로, 보정 후 대입 총액은 3억 4,617만 원입니다. 층구간 차이로 10점 감점되었습니다. 두 번째 사례는 2026년 2월 거래된 3층 매물로, 보정 후 대입 총액은 3억 5,275만 원입니다. 층구간 차이로 20점 감점되었습니다. 이 두 사례는 모두 대상 매물과 동일한 전용면적을 가지며, 시점 보정 계수가 각각 1.000과 0.999로 시점 변동이 미미하게 반영되었습니다.
대상 단지는 준공 30년으로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 범어역까지 도보 14분 거리로 준역세권에 해당하며, 주변에 호돌이공원, 세븐일레븐 등 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 그러나 현재 제시된 매매가는 비교사례 대비 고평가되어 있어 단기적인 투자 가치는 낮다고 판단됩니다.
청구성조타운은 1996년 준공되어 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 용적률은 294.15%로 법정 상한 300%에 근접하여 용적률 갭이 5.85%p로 낮은 편입니다. 이는 재건축 시 사업성 확보에 불리하게 작용할 수 있습니다. 다만, 인근 지역에 지산목련아파트, 녹원맨션, 청원맨션 등 다수의 재건축 사업이 고시되어 있어 지역 전체의 재건축 분위기는 긍정적입니다. 향후 재건축 추진 여부 및 사업성 분석이 필요합니다.
대구 수성구의 매매가격지수는 보합세, 거래량은 하락 추세이며, 매매수급동향은 공급 우위 시장을 나타냅니다. 또한, 1,057세대의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 대상 매물은 재건축 연한 도달이라는 장기적인 호재가 있으나, 현재 시장의 가격 조정 압력과 신규 공급 리스크를 고려할 때 단기적인 가격 상승 여력은 제한적일 것으로 예상됩니다. 장기적인 관점에서 재건축 추진 가능성을 염두에 둔 신중한 접근이 필요합니다.
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