대구광역시 수성구 동대구로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 3173

종합 리스크 점수: 62점

AI 요약 평가

대상 매물은 대구 수성구 범어동에 위치한 태왕유성하이빌 아파트로, 준공 23년차의 단지입니다. 수성구민운동장역 초역세권 입지로 교통 접근성이 매우 우수하며, 인근에 다수의 재건축 및 개발 호재가 있어 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다. 다만, 최근 아파트 거래량이 하락 추세이며, 인근에 1,057세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 단기적인 시장 변동성에 대한 주의가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 3점 — 재건축 연한 30년까지 7년이 남아 재건축 추진은 아직 이른 시점입니다. 다만 인근 재건축 사업 활발로 장기적 관점에서 긍정적입니다.
건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 외관 상태를 직접 평가할 수 없습니다. 준공 23년차로 적절한 관리가 필요할 수 있습니다.
인근 실거래가: 9점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 2.9%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 3점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 4건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 다소 한산한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 수성구민운동장역 대구3호선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 25곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 9점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 39.2% 변동하여 뚜렷한 증가 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 4점 — 준공 23년 차 건물입니다. 노후화가 진행 중입니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 6억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6억 3,423만 원에서 6억 9,576만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 유사 단지 및 면적의 최근 거래가와 비교했을 때 적정한 수준으로 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 3건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 9층 84.9686㎡가 6억 9,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대상 면적 대입 시 6억 8,993만 원으로 환산됩니다. #2 사례는 2026년 4월 19층 84.7735㎡가 6억 9,500만 원에 거래되었고, 대입 시 6억 9,576만 원으로 환산됩니다. #3 사례는 2026년 4월 6층 84.9686㎡가 6억 3,500만 원에 거래되었고, 대입 시 6억 3,423만 원으로 환산됩니다. 이들 사례는 모두 전용면적 기준 평당 2,468만 원에서 2,707만 원 사이의 단가를 보였습니다.

심층 분석

대상 매물은 수성구민운동장역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 뛰어나며, 주변에 범어동 학원가 등 우수한 학군과 생활 인프라를 갖추고 있어 실거주 및 투자 가치가 높습니다. 인근에 다수의 재건축 및 개발 사업이 진행 중이어서 장기적인 관점에서 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

준공 23년차로 재건축 연한(30년)까지 약 7년이 남아있어 현재 시점에서 재건축 추진은 어렵습니다. 다만, 주변 지역의 활발한 재건축 움직임을 고려할 때, 장기적으로는 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성이 있습니다.

대구 수성구는 매매가격지수가 보합세를 보이고 있으나, 전월세 가격지수는 상승하고 있어 실수요는 꾸준합니다. 미분양 물량 감소 추세는 긍정적이나, 대규모 신규 공급 예정 물량은 단기적인 시장 변동성 요인으로 작용할 수 있습니다. 대상 매물은 뛰어난 입지적 강점을 바탕으로 장기적인 가치 상승 잠재력을 보유하고 있으나, 단기적으로는 시장 상황을 주시하며 신중한 접근이 필요합니다.

현장 체크리스트

실제 매물 동·호수 및 층별 조망권, 일조량, 소음 여부를 현장 확인해야 합니다.
세대 내 곰팡이, 누수 흔적, 결로 등 건물 내부 상태를 꼼꼼히 확인해야 합니다.
주차장의 실제 이용 편의성 및 세대당 주차 가능 대수를 확인해야 합니다.
관리비 내역(특히 장기수선충당금, 공용 관리비 등)을 상세히 확인하여 예상 지출을 파악해야 합니다.
인근 신규 공급 예정 단지(만촌파크드림에디움, 범어자이, 어나드 범어 등)의 분양 일정과 가격을 확인하여 시장 경쟁력을 비교해야 합니다.
인근 재건축 사업(지산목련, 범어아파트지구, 녹원맨션, 청원맨션 등)의 진행 상황을 파악하여 장기적인 개발 호재를 고려해야 합니다.

최종 판정

매수