매물 유형: 아파트
분석 번호: 3196
종합 리스크 점수: 67점
대상 매물은 대구광역시 수성구에 위치한 수성3가롯데캐슬 아파트로, 매매가격지수 보합 및 전월세가격지수 상승 등 시장의 긍정적 신호가 보입니다. 수성시장역 역세권 입지와 인근 다수의 재건축 및 개발 호재가 강점입니다. 다만, 최근 6개월간 아파트 거래량 하락 추세와 인구 감소는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.
제시된 매매가 16억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 15억 4,869만 원의 가치 스펙트럼 대비 약 7,131만 원 높은 수준입니다. 이는 단일 비교사례가 동일 단지 고층 매물이라는 점과 대상 매물이 저층이라는 점을 감안할 때, 제시가가 시장의 보정된 가치보다 다소 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.
선별된 비교사례 #1은 수성동3가에 위치한 동일 단지 '수성3가롯데캐슬' 아파트로, 2026년 3월에 15층이 15억 5,000만 원에 거래되었습니다. 전용면적 기준 평당가는 2,420만 원입니다. 대상 매물(4층)과 비교사례(15층) 간의 층구간 차이로 인해 10점의 감점이 적용되었으나, 동일 단지 내 거래이므로 높은 유사도를 보입니다. 시점 보정 계수 0.999가 적용되어 3개월 전 시점의 가격 변동이 반영되었습니다. 최종 보정 후 대입 총액은 15억 4,869만 원입니다.
대상 아파트는 수성시장역 역세권에 위치하며, 대단지 아파트로서 기본적인 주거 편의성이 높습니다. 학군 및 생활 인프라가 잘 갖춰진 수성구에 위치하여 안정적인 실거주 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 제시된 매매가가 보정된 가치 스펙트럼 대비 높은 점은 투자 가치 측면에서 신중한 접근을 요구합니다. 인근 재건축 및 개발 호재는 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미 줄 수 있으나, 현재 시장의 거래량 감소 추세와 신규 공급 물량은 단기적인 가격 상승을 제한할 수 있습니다.
수성3가롯데캐슬은 2008년 준공되어 현재 18년 경과했습니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 12년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 추진이 어렵습니다. 다만, 대구시 경관계획 변경 및 인근 지산목련아파트, 범어아파트지구, 녹원맨션, 청원맨션 등 다수의 재건축 사업이 활발하게 진행되고 있어, 장기적으로는 재건축 사업에 대한 기대감이 형성될 수 있습니다. 현재 용적률 갭 분석은 미등록으로 산출 불가하여 정확한 개발 잠재력 평가에는 한계가 있습니다.
대구 수성구 아파트 시장은 매매가격지수 보합, 전월세가격지수 상승, 매매수급동향 수요 우세 등 혼재된 신호를 보이고 있습니다. 인구 감소 추세와 아파트 거래량 하락은 시장의 불확실성을 높이는 요인입니다. 그러나 수성시장역 역세권 입지, 대단지 아파트의 장점, 그리고 인근의 다양한 개발 호재(재건축, 도로 개설, 공원 조성 등)는 미래 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 특히 '대구 10조 규모 로봇·디지털 대전환'과 같은 지역 경제 활성화 정책은 장기적인 관점에서 부동산 시장에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다. 다만, 단기적으로는 신규 공급 물량과 거래량 감소 추세를 주시하며 신중한 접근이 필요합니다.
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