매물 유형: 아파트
분석 번호: 3213
종합 리스크 점수: 55점
대상 매물은 재건축 연한에 도달한 37년차 아파트로, 주변 재건축 사업 활성화 및 대구시의 로봇·디지털 산업 대전환 등 지역 개발 호재가 풍부하여 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다. 다만, 매매가 대비 비교사례 스펙트럼이 다소 낮게 형성되어 있어 가격 타당성 검토가 필요하며, 노후화된 단지 특성상 현장 확인을 통한 건물 상태 및 관리비 내역 확인이 중요합니다.
제시된 매매가 2억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 7,999만 원에서 1억 9,509만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치하며, 약 5,000만 원 이상 높은 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 매물들과 비교했을 때 다소 고평가되어 있을 가능성을 시사합니다. 다만, 대상 매물의 13층은 비교사례 중 가장 높은 층에 해당하며, 향후 재건축 기대감 등이 반영된 가격일 수 있습니다.
#1 사례는 2026년 3월 거래된 동일 단지 6층 매물로, 전용면적 기준 평당가 719만 원/평, 거래가 1억 8,500만 원입니다. 보정 후 대입 총액은 1억 8,485만 원으로 산출되었습니다. #2 사례는 2026년 1월 거래된 동일 단지 7층 매물로, 전용면적 기준 평당가 759만 원/평, 거래가 1억 9,500만 원입니다. 보정 후 대입 총액은 1억 9,509만 원으로 산출되었습니다. #3 사례는 2026년 5월 거래된 동일 단지 3층 매물로, 전용면적 기준 평당가 700만 원/평, 거래가 1억 8,000만 원입니다. 보정 후 대입 총액은 1억 7,999만 원으로 산출되었으며, 대상 매물(13층) 대비 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. #4 사례는 2026년 5월 거래된 동일 단지 4층 매물로, 전용면적 기준 평당가 700만 원/평, 거래가 1억 8,000만 원입니다. 보정 후 대입 총액은 1억 7,999만 원으로 산출되었으며, 대상 매물(13층) 대비 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다.
대상 매물은 재건축 연한에 도달한 아파트로, 주변 재건축 사업 활성화 및 대구시의 로봇·디지털 산업 대전환 등 지역 개발 호재가 풍부하여 장기적인 투자 가치가 높습니다. 파동 지역의 인구 증가 추세 또한 긍정적인 요인입니다. 다만, 현재 제시가가 비교사례 대비 다소 높게 형성되어 있어 가격 협상 여지가 있으며, 주차 불편 및 노후화된 시설은 단기적인 단점으로 작용할 수 있습니다.
송원맨션은 1989년 준공되어 37년이 경과하여 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 주변 지산목련아파트, 녹원맨션, 청원맨션 등 다수의 재건축 사업이 활발히 진행 중이므로, 대상 단지 또한 재건축 추진 가능성이 매우 높습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 미등록으로 산출 불가하나, 재건축을 통한 신축 아파트 전환 시 상당한 가치 상승이 기대됩니다.
대구 수성구는 매매가격지수가 보합세이나 전월세 가격지수는 상승 중이며, 미분양 물량 감소 및 파동 지역의 인구 유입 증가 등 긍정적인 신호가 있습니다. 재건축 연한 도달 및 주변 개발 호재를 고려할 때, 장기적으로는 가치 상승 여력이 충분하다고 판단됩니다. 다만, 단기적으로는 신규 공급 물량에 따른 경쟁 심화 및 거래량 감소 추세가 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 매수 시점 및 가격 협상이 중요하며, 재건축 진행 상황을 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.
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