매물 유형: 아파트
분석 번호: 3249
종합 리스크 점수: 63점
대상 아파트는 준공 8년차로 비교적 신축이며, 정평역 인근에 위치하여 교통 접근성이 양호합니다. 인근에 다수의 재건축 및 도로 개설 사업이 예정되어 있어 지역 개발에 대한 기대감이 높습니다. 다만, 대구 수성구의 미분양 물량과 인구 감소 추세는 시장의 불확실성을 높이는 요인으로 작용할 수 있어 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 4억 3,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션으로 산출된 가치 스펙트럼(최저 3억 7,982만 원 ~ 최고 4억 2,821만 원)의 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 유사 면적 매물 대비 다소 높은 가격으로 판단될 수 있으며, 시장 상황을 고려한 추가적인 가격 협상 여지를 검토할 필요가 있습니다.
비교사례 9건은 모두 대상지와 동일 단지인 시지3차서한이다음 아파트이며, 전용면적 84.95㎡ 또는 84.97㎡로 유사합니다. 시점은 2026년 1월부터 6월까지의 최근 거래들로 구성되어 시세 반영도가 높습니다. 특히 #1~#6 사례는 유사도 100점으로 층수 차이 외에는 대상지와 거의 동일한 조건이며, #7~#9 사례는 저층 거래로 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 이들 사례의 보정 후 대입 총액은 3억 7,982만 원에서 4억 2,821만 원 범위로 나타났습니다.
대상 아파트는 준공 8년차로 비교적 신축이며, 정평역(대구2호선)까지 도보 8분 거리의 준역세권 입지를 갖추고 있습니다. 인근에 사월공원, GS25 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 대구 수성구의 미분양 물량과 인구 감소 추세, 그리고 향후 예정된 신규 아파트 공급 물량은 투자 시 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.
준공 8년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 22년이 남아 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 현재 시점에서는 논의 단계에 이르기 어렵습니다.
대구 수성구는 매매가격지수가 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세 가격지수는 상승 추세에 있어 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 인근에 지산목련아파트 재건축, 범어아파트지구 개발기본계획 변경 등 다양한 개발 호재가 존재하여 장기적으로 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 아파트 거래량 감소와 신규 공급 물량 증가는 단기적인 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 따라서 장기적인 관점에서 신중한 투자가 필요합니다.
보류