매물 유형: 아파트
분석 번호: 3257
종합 리스크 점수: 60점
대상 아파트는 준공 31년차로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 인근 재건축 사업이 활발하게 진행 중이며, 대구시의 도시 개발 정책과 맞물려 미래 가치 상승 여력이 있습니다. 다만, 인구 감소 추세와 신규 공급 예정 물량이 존재하여 장기적인 관점에서 시장 상황을 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.
제시된 매매가 3억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션을 통해 산출된 3억 2,800만 원에서 3억 4,017만 원 사이의 가치 스펙트럼보다 상회하는 수준입니다. 이는 최근 동일 단지 거래 사례 대비 약 11.7% ~ 16.0% 높은 가격으로, 시장 평균 대비 다소 높은 가격으로 판단됩니다.
비교사례 #1은 2026년 6월 거래된 동일 단지 6층 매물로, 전용면적 기준 평당가 804만 원, 거래가 3억 2,800만 원입니다. 시점 보정 계수 1.000을 적용한 대입 총액은 3억 2,800만 원입니다. 비교사례 #2는 2026년 1월 거래된 동일 단지 13층 매물로, 전용면적 기준 평당가 834만 원, 거래가 3억 4,000만 원입니다. 시점 보정 계수 1.000을 적용한 대입 총액은 3억 4,017만 원입니다. 두 사례 모두 대상 매물과 동일 단지 내에서 유사한 조건으로 거래되어 높은 유사도를 보입니다.
대상 아파트는 전용면적 134.79㎡의 대형 평형으로, 360세대의 중규모 단지입니다. 신매역까지 도보 13분 거리로 준역세권에 해당하며, 대구욱수초등학교가 인접하여 학군 경쟁력이 있습니다. 준공 31년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 이익을 기대할 수 있으나, 현재 제시가는 비교사례 대비 다소 높은 수준입니다. 대구시의 로봇·디지털 산업 전환 및 재개발·재건축 관련 뉴스 등 지역 개발 호재는 긍정적이나, 인구 감소 및 거래량 하락 추세는 투자 시 고려해야 할 리스크입니다.
대상 아파트는 1995년 준공되어 31년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률이 미등록되어 정확한 용적률 갭 분석은 어렵지만, 주변 지역의 재건축 사업 고시가 활발하게 이루어지고 있어 재건축 추진 가능성이 높습니다. '지산목련아파트 재건축사업 정비기본계획 변경', '녹원맨션 재건축사업 정비기반시설 결정', '청원맨션 소규모재건축 정비사업' 등 인근 재건축 사례는 대상 단지의 재건축 추진에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 실제 재건축 진행 시 사업성 및 조합원 간의 의견 조율 등 여러 변수가 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다.
대구 수성구 아파트 시장은 매매가격지수가 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승하고 있습니다. 매매수급동향은 공급 우위를 나타내고 있으며, 거래량은 감소 추세입니다. 지역 미분양 물량은 감소하고 있으나, 만촌파크드림에디움, 범어자이, 어나드 범어 등 1,057세대의 신규 공급 예정 물량이 향후 시장에 영향을 줄 수 있습니다. 대상 매물은 재건축 연한 도달이라는 큰 호재를 가지고 있으나, 현재 제시가가 비교사례 대비 높은 점과 시장의 전반적인 거래량 감소 추세를 고려할 때, 단기적인 가격 상승보다는 장기적인 재건축 추진 여부에 따라 가치가 결정될 것으로 보입니다. 대구시의 로봇·디지털 전환 등 거시적인 지역 개발 호재는 긍정적인 요소입니다.
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