매물 유형: 아파트
분석 번호: 3262
종합 리스크 점수: 52점
대상 매물은 32년 경과된 시지에덴타운 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 주변 재건축 및 개발 사업이 활발하게 진행되고 있어 긍정적인 영향을 기대할 수 있습니다. 다만, 대구 수성구의 아파트 거래량이 하락 추세이며, 신규 공급 물량이 예정되어 있어 시장 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.
제시된 매매가 3억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 8,000만 원의 가치 스펙트럼 대비 높은 수준에 해당합니다. 이는 시장의 보편적인 거래 가격보다 약 9,000만 원 높은 가격으로, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 대상 매물과 동일 단지(시지에덴타운), 동일 면적(134.9㎡), 유사 층수(11층)이며 1개월 전(2026년 5월)에 2억 8,000만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 유사도가 100점으로 매우 높으며, 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 보정 후 평당가는 686만 원입니다. 이 사례는 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 중요한 기준이 됩니다.
대상 단지는 32년 경과된 아파트로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서는 개발 잠재력이 있습니다. 대구2호선 신매역과 사월역이 도보 15분 이내 거리에 위치하여 준역세권에 해당하며, 대구욱수초등학교 등 학군 접근성이 양호합니다. 그러나 현재 제시된 매매가는 유사 사례 대비 높은 수준이며, 대구 수성구의 아파트 거래량 하락 및 신규 공급 예정 물량이 투자 가치에 부정적인 영향을 미 미칠 수 있습니다.
준공 32년차로 재건축 연한(30년)을 충족합니다. 현재 용적률이 243.23%로 법정 상한 300% 대비 56.77%p의 여유가 있어 개발 잠재력은 보통 수준입니다. 주변에서 지산목련아파트, 범어아파트지구, 녹원맨션, 청원맨션 등 재건축 사업이 활발하게 고시되고 있어 향후 재건축 추진에 긍정적인 분위기가 형성될 수 있습니다. 그러나 실제 재건축 사업은 조합 설립, 사업성 확보, 인허가 등 복잡한 절차와 긴 시간이 소요되므로 신중한 접근이 필요합니다.
대구 수성구는 매매가격지수가 보합세를 유지하고 있으나, 거래량은 감소 추세입니다. 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있어 실수요는 꾸준하나, 매매 시장은 다소 위축된 모습입니다. 지역 내 미분양 물량과 신규 아파트 공급 예정이 있어 공급 과잉에 대한 우려가 존재합니다. 대상 매물은 재건축 연한 도달이라는 장기적인 호재를 가지고 있으나, 현재 제시된 가격이 시장 추정가보다 높아 단기적인 시세 상승 여력은 제한적일 수 있습니다. 장기적인 관점에서 재건축 추진 상황과 지역 시장 변화를 지속적으로 모니터링해야 합니다.
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